Immobilienbewertung Köln: Was ist deine Immobilie wert?
Der amtliche Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln liegt im Median bei 910 EUR/m² (Spanne 370 bis 3550 EUR/m², 427 ausgewertete Zonen, Stichtag 1. Januar 2026). Ein modernisiertes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche erreicht damit einen Orientierungswert von rund 820.750 EUR.
Bodenrichtwert (Median)
910 EUR/m²
Spanne der Lagen
370 bis 3550
Ausgewertete Zonen
427
Einwohner
1.084.831
Beispielwerte für Köln
Berechnet mit dem Sachwertverfahren auf Basis des amtlichen Bodenrichtwert-Medians von 910 EUR/m². Dein konkretes Objekt kann je nach Lage und Zustand abweichen.
| Objekt | Orientierungswert | Spanne |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus140 m² Wohnfläche, 420 m² Grundstück, Baujahr 1995, modernisiert | 820.750 EUR | 722.260 EUR bis 919.240 EUR |
| Reihenhaus115 m² Wohnfläche, 220 m² Grundstück, Baujahr 1982, teilmodernisiert | 416.371 EUR | 366.406 EUR bis 466.336 EUR |
| Eigentumswohnung85 m² Wohnfläche, Baujahr 2005, modernisiert | 274.231 EUR | 241.323 EUR bis 307.139 EUR |
Marktlage in Köln
Markt 2025 leicht abgekühlt, Genehmigungen –18 %. EFH-Neubau verlagert sich Richtung rechtsrheinisches Umland (Porz, Rösrath).
Neubaupreise bewegen sich in Köln zwischen 2.598 und 3.222 EUR/m² Wohnfläche (Gutachterausschuss Köln, Bodenrichtwerte 2025). Für die Bewertung von Bestandsimmobilien zählt neben dem Bodenwert vor allem Baujahr und Modernisierungsstand.
Wertrelevante Besonderheiten in Köln
- Hoher Grundwasserstand am Rhein: Weiße Wanne und Tiefgaragen-Abdichtung können 15.000–30.000 EUR Mehrkosten verursachen.
- Archäologische Funde (Römerzeit, mittelalterliche Stadtmauer) lösen Verzögerungen und Pflichtgrabungen aus. In der Innenstadt-Zone fast Pflicht-Risiko.
- Hohe Baugenehmigungs-Wartezeiten (10–14 Monate in 2025): Bauträger-Verträge mit fixen Lieferterminen kritisch prüfen.
Häufige Fragen
Was ist meine Immobilie in Köln wert?
Der amtliche Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln liegt im Median bei 910 EUR/m² (Spanne 370 bis 3550 EUR/m², 427 ausgewertete Zonen, Stichtag 1. Januar 2026). Ein modernisiertes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche erreicht damit einen Orientierungswert von rund 820.750 EUR. Den genauen Orientierungswert für dein Objekt ermittelt der kostenlose Rechner in 2 Minuten aus Objektart, Baujahr, Flächen und Zustand.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln?
Der Median über alle 427 Wohnbauland-Zonen in Köln beträgt 910 EUR/m² (Stichtag 1. Januar 2026). Die günstigste Zone liegt bei 370 EUR/m², die teuerste bei 3550 EUR/m². Quelle sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (BORIS), also beurkundete Kaufpreise.
Was kostet die Immobilienbewertung in Köln?
Die Online-Bewertung ist kostenlos. Du brauchst nur ein kostenloses Konto mit bestätigter E-Mail-Adresse. Auf Wunsch prüft anschließend ein Makler aus der Region das Ergebnis kostenlos gegen aktuelle Verkaufspreise.
Ersetzt die Bewertung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Für Gericht, Finanzamt oder Scheidung braucht es ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB von einem zertifizierten Sachverständigen (Kosten meist 1.500 bis 3.000 EUR). Für Verkaufsvorbereitung und eine erste Preisidee in Köln reicht der kostenlose Orientierungswert in der Regel aus.