Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was das GModG für Bauherren bedeutet

Das Bundesbauministerium hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Kabinett beschlossen, es ersetzt das GEG 2024 und damit das umstrittene Heizungsgesetz. Am 11. Juni 2026 geht es in die erste Bundestags-Lesung. Was das für dich als Bauherr, Käufer oder Sanierer bedeutet, liest du hier, mit konkreten Zahlen und klaren Empfehlungen.

Was ist das GModG, und warum kommt es jetzt?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das GEG 2024 ab und streicht die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Stattdessen gilt Technologieoffenheit, kombiniert mit einer schrittweisen Bioanteilspflicht ab 2029.

Das bisherige GEG schrieb vor, dass neue Heizungen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis lief das auf eine faktische Wärmepumpen-Pflicht hinaus, außer für Gebäude mit Fernwärme- oder Biogas-Anschluss. Das GModG streicht diese Anforderung vollständig.

Ab Inkrafttreten des GModG können Eigentümer und Bauherren wieder frei wählen: Wärmepumpe, Gasheizung, Öl, Fernwärme, Biomasse oder Hybridanlage. Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche begründet das mit dem Grundsatz: „Wir ersetzen ein Gesetz, das viele Menschen verunsichert hat, durch eines, das auf Vertrauen, Technologieneutralität und Machbarkeit setzt.”

Klimaschutz wird nicht aufgegeben, sondern umgebaut: Ab 2029 müssen fossile Heizanlagen schrittweise mit Bio-Anteilen betrieben werden, beginnend mit 10 Prozent Bioöl, Biogas, Bio-Flüssiggas oder Wasserstoff. Wie schnell der Anteil danach steigt, ist noch Gegenstand der parlamentarischen Beratungen.

Ende der 65%-Regel: Was sich wann konkret ändert

Das GEG 2024 gilt bis zum Inkrafttreten des GModG weiter, voraussichtlich bis November 2026. Wer heute baut oder saniert, muss sich noch an die aktuellen Regeln halten.

Phase	Zeitraum	Heizungsregel
Heute	bis ca. Oktober 2026	GEG 2024: 65 % Erneuerbare Pflicht
Übergang	ab ca. November 2026	GModG: freie Heizungswahl
Schrittweise	ab 2029	Bioanteil fossiler Heizungen: 10 % steigend

Was bedeutet das für Neubau-Planungen konkret?

• Baubeginn vor November 2026: GEG 2024 gilt unverändert. Wärmepumpe, Fernwärme oder Biogas nötig, sonst entfallen KfW-Förderung und GEG-Konformität.
• Baubeginn nach November 2026: GModG gilt voraussichtlich. Gasheizung wieder erlaubt, ohne Erneuerbare-Anteil möglich.
• KfW-Förderung bleibt: Auch nach dem GModG setzt die KfW-Förderung (297/298) erneuerbare Heizung voraus. Die Gesetzeslockerung überträgt sich nicht automatisch auf Förderprogramme.

Wichtiger Vorbehalt: Das GModG ist noch nicht verabschiedet. Die Bundesratsausschüsse haben bereits 67 Kritikpunkte formuliert. Inhaltliche Anpassungen bis zur finalen Abstimmung sind wahrscheinlich. Wer Heizungsentscheidungen auf dem aktuellen Entwurf plant, spekuliert auf noch nicht geltendes Recht.

Zeitplan: Wann gilt das neue Gesetz?

Nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 startet am 11. Juni die erste Bundestags-Lesung. Mit dem Inkrafttreten ist frühestens im November 2026 zu rechnen.

Der vollständige Gesetzgebungsweg:

1. 13. Mai 2026: Kabinettsbeschluss GModG
2. 11. Juni 2026: Erste Lesung Bundestag
3. Sommer 2026: Ausschussberatungen
4. Oktober 2026: Zweite/Dritte Lesung, Bundestagsabstimmung
5. November 2026: Bundesratsdurchgang, Inkrafttreten (geplant)

Der ursprünglich diskutierte Termin 1. Juli 2026 ist nicht mehr realistisch. Planung für November macht derzeit mehr Sinn, aber auch da kann es zu Verzögerungen kommen. Wer im Herbst 2026 eine Heizungsentscheidung treffen muss, sollte beide Szenarien vorbereiten.

KfW-Förderung: Was bleibt, was ändert sich?

KfW-Förderkredite für Klimafreundlichen Neubau (297/298) laufen unverändert weiter. Das GModG betrifft das Ordnungsrecht, nicht die Förderkonditionen. Erneuerbare Heizung bleibt Förder-Voraussetzung.

Das ist ein häufiges Missverständnis: Das GModG hebt die ordnungsrechtliche 65%-Pflicht auf, aber nicht die Fördervoraussetzungen der KfW. Wer günstige KfW-Mittel will, braucht weiterhin Wärmepumpe, Fernwärme oder Biogas.

KfW-Programm	Standard	Zinssatz ab	Max. Kredit je WE
KfW 297	EH 55, Klimafr. Neubau	1,0 % eff.	100.000 €
KfW 298	EH 40, Klimafr. Neubau	0,6 % eff.	150.000 €
KfW 297 + QNG	EH 40 + Nachhaltigkeitssiegel	0,6 % eff.	150.000 €
KfW 458	Heizungstausch Bestand	bis 70 % Zuschuss	30.000 €

Quelle: KfW, Stand März 2026

Zum Vergleich: Markt-Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindung liegen im Juni 2026 bei 3,57 bis 3,9 Prozent effektiv. Wer 100.000 Euro zu 1,0 statt 3,7 Prozent finanziert, spart über 10 Jahre rund 14.000 Euro an Zinsen, das ist ein echter wirtschaftlicher Unterschied, auch wenn die Wärmepumpe im Einbau mehr kostet als eine Gasheizung.

Mehr zur KfW-Antragstellung, Kombination mit anderen Programmen und was zu beachten ist, erklärt der Ratgeber KfW-Förderung 2026.

EH55-Plus-Frist 30. Juni 2026: Noch 20 Tage

Noch bis zum 30. Juni 2026 können Bauherren den KfW EH55-Plus-Sonderkredit mit 1,0 % Effektivzins beantragen. Danach läuft das Programm aus, und damit einer der günstigsten Baukredite der letzten Jahre.

Das EH55-Plus-Sonderprogramm wurde im Dezember 2025 mit 800 Millionen Euro Bundesbudget wiederbelebt. Stand Anfang Juni 2026 waren erst rund 25 Prozent der Mittel abgerufen: Budget ist vorhanden, aber die Frist ist hart.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Kredit: Bis 100.000 Euro je Wohneinheit
• Zinssatz: 1,0 % effektiv (10 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung)
• Standard: EH55, 100 % erneuerbare Heizung Pflicht
• Antragsfrist: 30. Juni 2026, kein Baubeginn vor Kreditbewilligung
• Kaufvertrag: Nur für Objekte ab 16. Dezember 2025

Wer ein Projekt konkret in Planung hat und den EH55-Standard anstrebt: Den KfW-Antrag sofort stellen. Baubeginn kann erst nach Kreditbewilligung erfolgen, der Antrag aber weit im Voraus. Wer bis Ende Juni keinen Antrag einreicht, verliert diesen Zinsvorteil unwiderruflich.

Nach dem GModG-Inkrafttreten ist offen, ob KfW das EH55-Programm verlängert. Sicher ist: Der Sonderzins von 1,0 Prozent endet am 30. Juni 2026. Einen realistischen Überblick über die Gesamtbaukosten, inklusive regionaler Unterschiede und Nebenkosten, liefert der Baukostenrechner.

Was Bauherren jetzt konkret tun sollten

Die Empfehlung ist eindeutig: Wer in 2026 oder 2027 baut und noch kein KfW-Darlehen hat, sollte in den nächsten 20 Tagen handeln, oder spätestens nach dem GModG-Inkrafttreten die neuen Spielräume nutzen.

Szenario 1: Baubeginn vor November 2026: GEG 2024 beachten, Wärmepumpe oder Fernwärme einplanen. EH55-Plus-Kredit bis 30. Juni beantragen (1,0 % Zinssatz, bis 100.000 € je WE). KfW 297/298 als Hauptkredit prüfen.

Szenario 2: Baubeginn nach November 2026: GModG-Inkrafttreten abwarten, dann freie Heizungswahl. KfW 297/298 trotzdem prüfen, der Zinsvorteil gegenüber dem Markt bleibt erheblich. Bei Gasheizung: Die Bioanteil-Entwicklung ab 2029 einkalkulieren (steigende Betriebskosten).

Für alle Vorhaben gilt: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital senkt den Zinssatz spürbar. Wer in NRW baut, findet auf der Seite Baukosten Nordrhein-Westfalen aktuelle Richtpreise und regionale Besonderheiten. Grundstückspreise schwanken je nach Bundesland erheblich, das beeinflusst direkt den Finanzierungsbedarf.

Wer ein Einfamilienhaus als langfristigen Wohnsitz plant, sollte die Heizungsentscheidung nicht allein am GModG festmachen. Die laufenden Betriebskosten über 20 bis 30 Jahre: Energiepreise, Wartung, mögliche CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe, spielen eine mindestens genauso große Rolle wie die Einbaukosten.

FAQ: Gebäudemodernisierungsgesetz 2026

Was ist das GModG und was ersetzt es?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der Nachfolger des GEG 2024, also des sogenannten Heizungsgesetzes. Es wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und geht am 11. Juni 2026 in die Bundestags-Erstlesung.

Ist die 65%-Regel für Heizungen schon abgeschafft?

Nein. Das GModG ist noch nicht in Kraft. Solange das GEG 2024 gilt, voraussichtlich bis Oktober/November 2026, muss die 65%-EE-Anforderung erfüllt werden. Die Aufhebung gilt erst nach Inkrafttreten des GModG.

Wann tritt das GModG in Kraft?

Frühestens November 2026, nach Bundestags- und Bundesratsabstimmung. Der ursprünglich diskutierte Starttermin 1. Juli 2026 ist nicht mehr realistisch.

Ändert das GModG die KfW-Förderkonditionen?

Nein. KfW-Programme wie Klimafreundlicher Neubau 297/298 oder die Heizungsförderung 458 setzen weiterhin erneuerbare Heizungstechnologie voraus. Das GModG ändert das Ordnungsrecht, nicht die Fördervoraussetzungen.

Was ist die EH55-Plus-Frist am 30. Juni 2026?

Die KfW vergibt bis zum 30. Juni 2026 Sonderkredite für EH55-Neubauten zu 1,0 Prozent Effektivzins, bis 100.000 Euro je Wohneinheit. Danach läuft das Sonderprogramm aus. Wer davon profitieren will, muss den Antrag sofort stellen.

Was bedeutet die Biostufenregelung ab 2029?

Ab 2029 sollen fossile Heizanlagen schrittweise mit Bioöl, Biogas, Bio-Flüssiggas oder Wasserstoff betrieben werden, beginnend mit 10 Prozent Bioanteil. Der genaue Stufenplan ist noch Gegenstand der parlamentarischen Beratungen.

Kritik am GModG: Was noch offen ist

Obwohl das GModG auf breite Zustimmung bei Hausbesitzern stößt, gibt es erhebliche Kritik, vor allem an der fehlenden Verbindlichkeit der Klimaziele und der offenen Ausgestaltung der Biostufenregelung.

Die Bundesratsausschüsse haben 67 Kritikpunkte formuliert, darunter:

• Klimawirkung unklar: Das GModG enthält keine verbindlichen CO₂-Reduktionsziele für den Gebäudesektor. Bis 2030 soll das Gesetz auf seine Klimawirkung hin evaluiert werden, was danach passiert, ist offen.
• Biostufenregelung unkonkret: Wann genau welche Bioanteile vorgeschrieben werden, steht noch nicht fest. Die Ausgestaltung ab 2029 liegt noch in den parlamentarischen Beratungen.
• Mieterschutz: Der Entwurf sieht Schutzklauseln gegen übermäßige Mieterhöhungen durch ineffiziente Heizsysteme vor, die konkrete Ausgestaltung ist aber umstritten.
• EU-Kompatibilität: Die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verlangt ab 2030 schrittweise fossile Heizverbote bei Neubauten. Ob das GModG damit harmoniert, ist juristisch noch nicht endgültig geklärt.

Für Bauherren bedeutet das: Wer 2027 oder 2028 eine Gasheizung einbaut, kann nicht sicher wissen, was 2029 und danach gilt. Die Betriebskosten für fossile Heizsysteme werden durch steigende CO₂-Preise (aktuell 55 Euro je Tonne) und mögliche Bioanteilspflichten langfristig steigen.

Heizungstypen im Vergleich: Was rechnet sich 2026?

Bei Bauzinsen zwischen 3,5 und 4 Prozent und KfW-Sondersätzen ab 0,6 Prozent entscheidet die Heizungswahl nicht nur über den Komfort, sondern über die Gesamtinvestitionskosten über 20 Jahre.

Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus (150 m² Wohnfläche, EH55-Standard, Neubau):

Heizungstyp	Installationskosten (ca.)	Jahresbetriebskosten (ca.)	KfW-Förderung möglich?
Luft-Wasser-Wärmepumpe	18.000 bis 25.000 €	900 bis 1.400 €	Ja (297/298)
Erdwärmepumpe	25.000 bis 40.000 €	700 bis 1.000 €	Ja (297/298)
Gasheizung (Kondensation)	8.000 bis 14.000 €	1.500 bis 2.200 €	Nein
Fernwärme	5.000 bis 12.000 € (Anschluss)	regional sehr unterschiedlich	Ja (297/298)
Pelletheizung	20.000 bis 30.000 €	1.200 bis 1.800 €	Ja (297/298)

Richtwerte für Neubau EH55, Stand 2026. Betriebskosten ohne CO₂-Preis-Steigerung.

Die Gasheizung ist im Einbau günstig, verliert aber langfristig durch höhere Betriebskosten und die absehbare CO₂-Preisentwicklung (Bundesregierung plant weiteren Anstieg auf 65 Euro/Tonne bis 2026 und darüber hinaus). Wer langfristig denkt und KfW-Förderung nutzt, fährt mit einer Wärmepumpe in der Regel besser, auch wenn der GModG-Entwurf Gas wieder ordnungsrechtlich erlaubt.