Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was die GEG-Reform für Bauherren jetzt ändert

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz (GmodG) beschlossen. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Volksmund: das Heizungsgesetz, ab Juli 2026 ab. Für Bauherren ändert sich damit eine Menge: Die umstrittene 65-Prozent-Regel entfällt, Gasheizungen sind beim Neubau wieder erlaubt, und die KfW-Förderbedingungen koppeln sich stärker vom staatlichen Mindeststandard ab. Was das konkret bedeutet, worauf du jetzt achten musst, und was sich trotz Reform nicht ändert.

Was das GmodG ist und warum es die Planung betrifft

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GmodG) ersetzt das GEG und damit das sogenannte Heizungsgesetz von 2024, es tritt nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens voraussichtlich zum 1. Juli 2026 in Kraft.

Das Bundeskabinett hat das GmodG am 13. Mai 2026 verabschiedet. Das Gesetz durchläuft derzeit die parlamentarischen Verfahren (Bundestag, Bundesrat), der Zeitplan sieht den 1. Juli 2026 als Inkrafttreten vor. Das bedeutet: In weniger als drei Wochen gelten für Heizungseinbau und Neubau andere Regeln als heute.

Wer aktuell baut oder plant, muss wissen, welche Regeln zum Baubeginn tatsächlich gelten. Denn der Zeitpunkt des Heizungseinbaus entscheidet, ob das alte GEG oder das neue GmodG Anwendung findet.

Das Ende der 65-Prozent-Regel, was wirklich wegfällt

Die 65-Prozent-Regel, die vorschrieb, dass neue Heizungen mindestens 65 % ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen müssen, wird durch das GmodG abgeschafft.

Diese Regel war seit 2024 der zentrale und umstrittenste Bestandteil des GEG. In der Praxis hatte sie zur Folge, dass beim Heizungsneubau eine Wärmepumpe, Pelletheizung, Fernwärme oder ein Hybridgerät notwendig war. Reine Gas- oder Ölheizungen waren in vielen Situationen nicht mehr zulässig.

Mit dem GmodG entfällt diese Vorgabe. Es gibt keine starre Mindestquote für erneuerbare Energien auf Geräteebene mehr. Gas-, Öl-, Wärmepumpen- und Biomassesysteme sind technologieoffen gleichberechtigt.

Was viele als Erleichterung empfinden, hat allerdings einen Haken: Die Freiheit gilt nur kurzfristig. Ab 2029 beginnt eine gestufte Pflicht zu klimaneutralen Brennstoffen.

Die Biotreppe: Steigende Biokraftstoffquoten ab 2029

Wer ab Juli 2026 eine neue Gasheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe (Biogas, Bio-Öl) verwenden, die sogenannte Biotreppe.

Die Pflichtquoten für neue Gas- und Ölheizungen steigen schrittweise:

Jahr	Mindestanteil klimaneutraler Brennstoff
bis 2028	0 % (keine Anforderung)
ab 2029	10 %
ab 2030	15 %
ab 2035	30 %
ab 2040	60 %
ab 2045	100 % (Klimaneutralitätsziel)

Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GmodG), Kabinettsbeschluss 13. Mai 2026

Das klingt zunächst nach viel Spielraum. Aber: Biogas und Bio-Heizöl sind deutlich teurer als fossile Brennstoffe. Laut Modellrechnungen könnten die jährlichen Gaskosten für ein typisches Einfamilienhaus von rund 1.620 Euro (2026) auf über 3.000 Euro im Jahr 2035 steigen, allein durch die Bio-Quotenpflicht, noch ohne CO₂-Preisanstieg.

Dazu kommen steigende CO₂-Preise. Der EU-ETS2 (Emissionshandel für Gebäude und Verkehr) tritt 2027 in Kraft, das treibt Gaspreise strukturell nach oben.

Fazit: Eine neue Gasheizung ist wieder legal. Sie ist aber kein Freifahrtschein für günstiges Heizen in den nächsten 20 Jahren.

Was sich für den Neubau konkret ändert

Im Neubau entfällt die Pflicht zur erneuerbaren Heizung ab GEG-Inkrafttreten, die technischen Anforderungen an die Gebäudehülle bleiben aber weitgehend unverändert.

Für Bauherren, die aktuell planen oder kurz vor dem Bauantrag stehen, sind drei Punkte wichtig:

1. Heizung frei wählbar, mit Weitblick: Im Neubau kannst du ab Juli 2026 theoretisch eine Gasheizung einbauen ohne Pflicht zur Kombination mit Solarthermie oder Wärmepumpe. Ob das sinnvoll ist, hängt von deiner kommunalen Wärmeplanung und den langfristigen Betriebskosten ab (Biotreppe + CO₂-Preis).

2. GEG-Dämmstandards bleiben: Die Anforderungen an die Gebäudehülle (U-Werte, Luftdichtheit) ändern sich durch das GmodG nicht wesentlich. Ein Neubau muss weiterhin die energetischen Mindeststandards des GEG-Nachfolgers erfüllen.

3. Kommunale Wärmeplanung beachten: Für Städte über 100.000 Einwohner müssen bis Juli 2026 Wärmepläne vorliegen, in Gebieten, für die Fernwärme oder Wärmenetze vorgesehen sind, gelten strengere Vorgaben beim Heizungsanschluss. Prüfe vor der Heizungsentscheidung, was für dein Grundstück gilt.

Ein Einfamilienhaus lässt sich heute baulich so planen, dass es sowohl mit Wärmepumpe als auch mit Gasheizung nutzbar ist, der wichtigste Schritt ist eine Rohrdimensionierung, die Vorlauftemperaturen unter 55 Grad erlaubt.

KfW-Förderung: Eigene Anforderungen gelten unabhängig vom GmodG

Wichtig: KfW-Förderprogramme für Neubau (KfW 297/298) haben eigene technische Anforderungen, die nicht durch das GmodG gesenkt werden, wer KfW-Förderung will, braucht weiterhin eine erneuerbare Heizung.

Das ist der entscheidende Unterschied, den viele übersehen. Das GmodG ist staatliches Mindestrecht. Die KfW-Programme gehen weit darüber hinaus:

Programm	Heizungsanforderung	Effektivzins	Max. Kredit
KfW 297 (EH55)	100 % erneuerbar	1,0 %	100.000 €/WE
KfW 298 (EH40)	100 % erneuerbar	0,6 %	150.000 €/WE
GmodG-Mindeststandard	frei (ab 2029 Bio-Quote)	,	,

Stand: Juni 2026

Wer KfW-Förderung in Anspruch nehmen will, muss unabhängig vom GmodG eine Wärmepumpe, Pelletheizung, zertifizierte Fernwärme oder ein anderes erneuerbares System einbauen. Das ist kein Widerspruch: Staatliches Recht legt das Minimum fest, die KfW belohnt mehr.

Der Zinsvorteil gegenüber dem Markt ist erheblich. Aktuell liegen Bauzinsen bei 3,6 bis 3,9 Prozent, der KfW-Zinssatz für EH55 liegt bei 1,0 Prozent. Auf 100.000 Euro Kredit über 10 Jahre bedeutet das rund 14.000 bis 17.000 Euro Ersparnis. Alle Voraussetzungen, Kombinationsmöglichkeiten und den Antragsweg erklärt der Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Hinweis: Das KfW 297-Programm (EH55) läuft am 30. Juni 2026 aus, noch vor Inkrafttreten des GmodG. Wer dieses Programm nutzen will, muss den Antrag sofort einreichen.

Für Bestandsgebäude: Was das GmodG im Altbau ändert

Im Bestand entfällt die Pflicht, beim Heizungsaustausch eine 65-Prozent-erneuerbare-Lösung einzubauen, praktisch bedeutet das: Gasheizungen als Ersatz für defekte Altgeräte sind wieder einfacher erlaubt.

Bisher galt: Wer eine defekte Heizung ersetzen musste, war oft zur Wärmepumpe oder Hybridlösung verpflichtet, zumindest wenn keine Übergangsfrist oder Härtefallregelung griff. Das GmodG schafft diese Verpflichtung ab.

Für Eigentümer im Bestand bedeutet das:

• Beim Heizungstausch ist ab Juli 2026 wieder eine reine Gasheizung erlaubt
• Die verpflichtende Energieberatung vor dem Einbau fossiler Systeme entfällt
• Die Biotreppe gilt aber auch im Bestand für neue Geräte, also ab 2029 steigende Bio-Quoten

Die Frage ist, ob das wirtschaftlich klug ist. Eine neue Gasheizung kostet 2026 zwischen 6.000 und 12.000 Euro. Eine Wärmepumpe kostet 15.000 bis 30.000 Euro, wird aber mit bis zu 70 Prozent gefördert (KfW 458 / BEG). Bei Förderung kann der Eigenanteil für eine Wärmepumpe unter dem einer ungeförderten Gasheizung liegen.

Was die fehlende Beratungspflicht für Entscheider bedeutet

Das GmodG streicht die verpflichtende Heizungsberatung: Bauherren und Eigentümer tragen damit mehr Eigenverantwortung für eine kostspielige Langzeitentscheidung.

Bisher musste vor dem Einbau einer fossilen Heizung ein Energieberater konsultiert werden. Das verhinderte Fehlinvestitionen und informierte Eigentümer über langfristige Kosten. Mit dem GmodG entfällt diese Pflicht.

Das klingt nach weniger Bürokratie. Es ist aber auch weniger Schutz. Gerade bei der Heizungsentscheidung, einer Investition, die 20 bis 25 Jahre hält und die Betriebskosten des Hauses stark beeinflusst, ist professionelle Beratung keine Pflicht mehr, aber weiterhin sinnvoll.

Ein unabhängiger Energieberater (Kosten: 500 bis 1.500 Euro, teils über BAFA gefördert) kann:

• Den optimalen Heizungstyp für dein Gebäude berechnen
• Fördermöglichkeiten aufzeigen
• Langfristige Betriebskostenvergleiche erstellen

Fünf Entscheidungen, die du jetzt treffen solltest

Wer in den nächsten 12 Monaten baut, saniert oder eine Heizung ersetzt, steht vor mehreren Weichenstellungen, diese fünf Punkte helfen bei der richtigen Reihenfolge.

Schritt 1: Kommunale Wärmeplanung prüfen: In Städten über 100.000 Einwohnern muss bis Juli 2026 ein Wärmeplan vorliegen. Wenn dein Grundstück in einem Fernwärme-Vorranggebiet liegt, ist die Heizungswahl stark eingeschränkt. Zuständig ist deine Gemeinde oder Stadt.

Schritt 2: KfW-Förderung vor Baubeginn entscheiden: Wer KfW 297 (EH55) will, muss bis spätestens 30. Juni 2026 einen Antrag stellen. KfW 298 (EH40) läuft nach dem 30. Juni weiter. Kein Antrag nach Baubeginn, die Förderung ist sonst verloren.

Schritt 3: Betriebskosten langfristig rechnen: Gasheizung heute: günstig. Gasheizung 2035 mit 30 % Bio-Quote + CO₂-Preis: teuer. Wer 20 Jahre plant, muss heute die Kostenkurven 2029 bis 2045 miteinrechnen. Der Baukostenrechner hilft dabei, den Gesamtfinanzierungsbedarf realistisch abzubilden.

Schritt 4: Heizungsförderung im Bestand jetzt nutzen: KfW 458 bietet bis zu 70 Prozent Zuschuss beim Heizungsaustausch, dieser Fördersatz gilt nur bis 2028 (danach sinkend). Wer im Altbau eine Wärmepumpe plant, sollte das jetzt angehen.

Schritt 5: Gesamtkosten nach Bundesland berechnen: Grunderwerbsteuer, Erschließungskosten und Baupreise unterscheiden sich je nach Standort erheblich. Aktuelle Richtwerte für dein Bundesland, zum Beispiel Baukosten in Nordrhein-Westfalen, zeigen, was realistisch einzuplanen ist.

FAQ: GmodG, GEG-Reform und Heizung 2026

Wann tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz genau in Kraft?

Das GmodG wurde vom Bundeskabinett am 13. Mai 2026 beschlossen. Es soll nach Abschluss der parlamentarischen Beratungen (Bundestag, Bundesrat) zum 1. Juli 2026 in Kraft treten. Wer im Juli baut oder eine Heizung tauscht, sollte den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens prüfen.

Darf ich ab Juli 2026 wieder eine Gasheizung im Neubau einbauen?

Ja, nach Inkrafttreten des GmodG entfällt die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht. Eine reine Gasheizung ist im Neubau technisch wieder erlaubt. Wenn du aber KfW-Förderung (EH55, EH40) beantragen willst, gelten weiterhin die KfW-eigenen Anforderungen (100 % erneuerbar).

Was ist die Biotreppe und wie teuer wird sie?

Die Biotreppe legt schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen fest: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Biogas und Bio-Heizöl sind teurer als fossile Brennstoffe. Laut Modellrechnungen könnten sich die Gaskosten für ein Einfamilienhaus bis 2035 gegenüber heute verdoppeln.

Gilt das GmodG auch für den Heizungsaustausch im Altbau?

Ja. Im Bestand entfällt ebenfalls die 65-Prozent-Pflicht. Eine neue Gasheizung als Ersatz für ein defektes Gerät ist ab Juli 2026 ohne Sonderbegründung erlaubt. Die Biotreppe gilt aber auch für im Bestand neu eingebaute Geräte.

Wird die KfW-Heizungsförderung (KfW 458) durch das GmodG geändert?

Nein. KfW-Förderprogramme sind eigenständige staatliche Programme mit eigenen Anforderungen. Das GmodG ändert die staatliche Mindestvorschrift, nicht die Förderbedingungen. KfW 458 läuft weiter mit bis zu 70 % Zuschuss für Wärmepumpen, Biomasse und Fernwärme.

Fällt mit dem GmodG auch die Pflicht zur Energieberatung weg?

Ja. Die verpflichtende Beratung vor dem Einbau fossiler Heizungen wird abgeschafft. Eine freiwillige Energieberatung bleibt aber sinnvoll, besonders wenn du eine Langzeitentscheidung über 20 bis 25 Jahre triffst und Förderoptionen optimal ausschöpfen willst.