GModG in Kraft: Was ab 29. Juli 2026 für Heizung und Neubau sofort gilt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 geltendes Recht. Nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 28. Juli ist das lang diskutierte Gesetz verbindlich – und für Bauherren, Sanierer und Hauseigentümer gilt ab sofort eine neue Rechtslage. Was hat sich tatsächlich geändert? Was greift sofort, was erst später? Und wie unterscheidet sich das finale Gesetz vom Entwurf?

Was mit dem Inkrafttreten des GModG sofort gilt

Seit dem 29. Juli 2026 ist die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen Geschichte. Gas- und Ölheizungen dürfen wieder ohne Auflagen eingebaut werden – keine Ausnahmetatbestände, keine Übergangsfrist, keine verpflichtende Heizungsberatung mehr.

Das Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG) ist damit aufgehoben. Mit ihm fallen auch:

• Die Pflicht, beim Heizungstausch eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen
• Die Kopplung an kommunale Wärmepläne als Bedingung für private Heizungsentscheidungen
• Betriebsverbote für ältere Öl- und Gasheizkessel, die das GEG vorsah

Was weiterhin gilt und vom GModG nicht berührt wird:

• Energieausweise beim Verkauf und Neuvermietung bleiben Pflicht
• Wärmedämmvorschriften für Neubauten bestehen weiter
• KfW- und BAFA-Förderbedingungen sind unverändert – wer KfW 297/298 nutzen möchte, braucht weiterhin eine erneuerbare Heizung

Für laufende Bauvorhaben, bei denen der Bauantrag noch unter GEG-Regeln gestellt wurde: Eine Rückfrage beim zuständigen Baurechtsamt empfiehlt sich, um zu klären, welches Recht die erteilte Baugenehmigung zugrundelegt.

Die Bio-Treppe im finalen Gesetz – jetzt vierstufig

Das finale GModG enthält gegenüber dem Entwurf eine wichtige Änderung: Ab 2030 gilt eine Zwischenstufe von 15 Prozent Bioanteil. Im Entwurf war diese Stufe nicht vorgesehen – der Sprung von 10 auf 30 Prozent wäre 2035 gekommen.

Der beschlossene Stufenplan:

Jahr	Mindestanteil Bioenergie	Was das für eine Gasheizung bedeutet
bis 31.12.2028	kein Mindestanteil	100 % Erdgas zulässig
ab 1.1.2029	10 %	90 % Erdgas + 10 % Biogas
ab 1.1.2030	15 %	85 % Erdgas + 15 % Biogas
ab 1.1.2035	30 %	70 % Erdgas + 30 % Biogas
ab 1.1.2040	60 %	40 % Erdgas + 60 % Biogas
2045	Klimaneutralität	gesetzliches Ziel Deutschland

Quelle: GModG, Bundesgesetzblatt 28. Juli 2026

In der Praxis übernimmt die Beimischung der Gasversorger über entsprechende Verträge – der Hauseigentümer muss seine Anlage dafür nicht umrüsten oder tauschen. Erste Marktschätzungen rechnen mit 5 bis 15 Prozent höheren Gaskosten ab 2029 durch den Biogas-Anteil, abhängig vom jeweiligen Vertragsmodell.

Alternativ zur Biogas-Beimischung akzeptiert das GModG auch eine Hybridheizung mit vorrangig betriebener Wärmepumpe oder eine thermische Solaranlage (mindestens 0,03 m² Kollektorfläche je m² Nutzfläche) als gleichwertige Lösung zur Erfüllung der Bio-Treppe.

Nullemissionsgebäude: Öffentliche Gebäude ab 2028, alle Neubauten ab 2030

Das GModG schreibt den Nullemissionsgebäude-Standard verbindlich fest: Ab dem 1. Januar 2028 dürfen öffentliche Nichtwohngebäude keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen. Ab 2030 gilt das für alle Neubauten – Wohngebäude eingeschlossen.

Das ist für die Bauplanung heute unmittelbar relevant:

Öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028 (Verwaltung, Schulen, öffentliche Bürogebäude):

• Null CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort
• Faktisches Gas- und Ölheizungsverbot – ohne expliziten Verbotstext im Gesetz

Alle Neubauten ab 2030 (Wohngebäude und gewerbliche Neubauten):

• Ebenfalls null Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort
• Wer ein Einfamilienhaus plant und 2030 oder später fertigstellt, muss eine emissionsfreie Heizung einkalkulieren – Wärmepumpe, Fernwärme oder zertifizierte Biomasse

Für laufende Projekte gilt: Wer jetzt einen Bauantrag stellt und realistische Fertigstellung vor Ende 2029 hat, fällt noch unter die Pre-2030-Regeln. Wer 2030 oder später fertigstellt, muss den Nullemissionsstandard bereits in der heutigen Planung berücksichtigen.

Solarpflicht verschoben: 2030 statt 2027

Eine der markantesten Änderungen gegenüber dem Gesetzentwurf: Die Solarpflicht für Wohngebäude gilt nicht ab 2027, sondern erst ab 2030 – dann als Teil des Nullemissionsgebäude-Standards.

Der ursprüngliche Entwurf hatte eine Solarpflicht ab 1. Januar 2027 vorgesehen, deren konkrete Ausgestaltung allerdings in einer noch ausstehenden Ausführungsverordnung offen geblieben wäre. Das Parlament hat die Regelung für Wohngebäude ins Jahr 2030 verschoben und mit dem Nullemissionsstandard verknüpft.

Was das konkret bedeutet:

• Wohngebäude-Neubauten mit Bauantrag bis Ende 2029: Keine gesetzliche Solarpflicht nach GModG (ausgenommen bereits bestehende Landesregelungen)
• Wohngebäude-Neubauten ab 2030: Solarpflicht gilt zusammen mit dem Nullemissionsgebäude-Standard
• Bundesländer mit eigener Solarpflicht (Bayern, Baden-Württemberg und andere): Deren strengere Landesregelungen gelten unabhängig vom GModG weiter

Wer in Bayern baut, sollte die aktuellen Baukosten Bayern im Blick haben – die Solarpflicht des Freistaats beeinflusst dort bereits heute die Baukostenkalkulation.

Was das für deine Baukostenkalkulation bedeutet

Die direkte Wirkung des GModG auf Baukosten ist begrenzt: Heizungsentscheidungen werden flexibler, aber die Gesamtbaukosten bleiben hoch. Wer vor 2030 fertigstellt, hat echte Einsparmöglichkeiten beim Heizsystem.

Ein Überblick über die Heizungskosten 2026 (Richtwerte Neubau):

Heizungstyp	Installationskosten	KfW-Förderung möglich?
Luft-Wasser-Wärmepumpe	18.000 – 28.000 €	Ja (KfW 458, bis 70 %)
Gasheizung (Kondensation)	8.000 – 14.000 €	Nein
Fernwärme	5.000 – 12.000 € (Anschluss)	Ja (KfW 297/298)
Pelletheizung	20.000 – 30.000 €	Ja (KfW 458)

Richtwerte 2026, regional unterschiedlich

Unabhängig von der Heizungswahl sind Bauzinsen weiterhin der stärkste Kostentreiber. Aktuell liegt der effektive Jahreszins für 10 Jahre Zinsbindung laut Dr. Klein bei 3,74 Prozent (Stand 9. August 2026) – ein Anstieg von rund 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Jahresbeginn, bedingt durch geopolitische Unsicherheiten seit März 2026:

Zinsbindung	Sollzins	Effektivzins August 2026
5 Jahre	3,72 %	3,83 %
10 Jahre	3,65 %	3,74 %
15 Jahre	3,87 %	3,96 %
20 Jahre	3,99 %	4,08 %

Quelle: Dr. Klein, Stand 9. August 2026

Einen vollständigen Überblick über Gesamtbaukosten – Heizsystem, Nebenkosten, regionale Unterschiede – liefert der Baukostenrechner. Gerade bei der Heizungswahl, die heute die Gesamtkosten über 20 Jahre beeinflusst, lohnt sich eine durchgerechnete Kalkulation.

Neue Kostenregeln für Vermieter ab 2028

Das GModG regelt erstmals die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter für Bio-Energiemehrkosten und CO₂-Abgaben: Ab 2028 tragen beide Seiten diese Kosten je hälftig – unabhängig vom Gebäudezustand.

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gasheizung in ein Mietobjekt einbaut, muss ab 2028 die anfallenden Biofuel-Mehrkosten und CO₂-Abgaben mit den Mietern teilen. Das ist ein neues Element, das im ursprünglichen Entwurf nicht so explizit enthalten war. Die genaue Ausgestaltung der Abrechnung wird in einer noch ausstehenden Ausführungsverordnung geregelt.

Für Investoren, die Mehrfamilienhäuser in NRW planen, gibt es aktuelle Richtpreise auf der Seite Baukosten Nordrhein-Westfalen. Die Mehrkosten durch Bio-Treppe und CO₂-Abgaben ab 2029 sollten bei jeder langfristigen Renditerechtnung berücksichtigt werden.

Gewerbeimmobilien: Worst-First-Sanierung bis 2030 und 2033

Für gewerbliche und öffentliche Bestandsgebäude führt das GModG einen verbindlichen Sanierungsfahrplan ein: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Nicht-Wohngebäude-Bestands müssen bis 2030 modernisiert sein, 26 Prozent bis 2033.

Der Worst-First-Ansatz betrifft ausschließlich Nicht-Wohngebäude – private Hauseigentümer sind davon nicht direkt betroffen. Für gewerbliche Immobilieninvestoren und öffentliche Liegenschaften entsteht ab sofort Handlungsdruck: Wer ein schlecht gedämmtes Bürogebäude oder Gewerbeobjekt zu den energetischen Schlusslichtern zählt, sollte Sanierungsmaßnahmen jetzt einplanen.

Was du jetzt konkret tun solltest

Das GModG bedeutet mehr Freiheit bei der Heizungswahl bis 2029 – aber nicht das Ende der Energieeffizienz-Planung. Wer für 2030 baut, muss bereits heute emissionsfrei denken.

Drei Szenarien für Bauherren im August 2026:

Szenario A – Fertigstellung bis Ende 2029: Gasheizung ist jetzt möglich, ohne gesetzliche Auflagen bis Ende 2028. Ab 2029 greift die Bio-Treppe (10 %, dann 15 % ab 2030). Das ist planbar und kein Heizungstausch nötig. KfW 297/298 lohnt trotzdem, wenn erneuerbare Heizung machbar ist – der Zinsvorteil gegenüber dem Markt liegt bei rund 3 Prozentpunkten.

Szenario B – Fertigstellung ab 2030: Nullemissionsgebäude-Standard gilt. Heizung jetzt für erneuerbare Systeme ausrichten. Wärmepumpe oder Fernwärme einplanen. Die KfW-Förderung bleibt – alle aktuellen Programme und Konditionen erklärt der Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Szenario C – Bestandssanierung: Das GModG gibt dir mehr Freiheit beim Heizungstausch. Eine Wärmepumpe rechnet sich trotzdem mit KfW 458-Förderung (bis 70 % Zuschuss) langfristig in vielen Fällen besser als eine neue Gasheizung – wenn der Dämmstandard und die Vorlauftemperaturen passen.

FAQ: GModG seit 29. Juli 2026 in Kraft

Wann ist das GModG in Kraft getreten?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat am 29. Juli 2026 in Kraft. Damit ersetzt es das GEG 2024 und hebt die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht auf.

Darf ich jetzt sofort eine neue Gasheizung einbauen?

Ja. Seit dem 29. Juli 2026 dürfen Gas- und Ölheizungen ohne Erneuerbare-Pflicht eingebaut werden. Bis Ende 2028 ohne Biogasanteil, ab 2029 mit 10 Prozent Biogas, ab 2030 mit 15 Prozent. Im Neubau gilt ab 2030 der Nullemissionsgebäude-Standard, der Gas faktisch ausschließt.

Was hat sich an der Bio-Treppe gegenüber dem Entwurf geändert?

Das finale Gesetz hat eine zusätzliche Stufe eingefügt: Ab 2030 gilt 15 Prozent Bioanteil. Im Entwurf vom Mai 2026 wäre nach 10 Prozent (2029) erst 2035 die nächste Stufe mit 30 Prozent gekommen. Die endgültige Treppe lautet: 10 % (2029), 15 % (2030), 30 % (2035), 60 % (2040).

Gilt die Solarpflicht jetzt ab 2027 oder ab 2030?

Das Parlament hat die Solarpflicht für Wohngebäude von 2027 auf 2030 verschoben. Ab 2030 gilt sie als Teil des Nullemissionsgebäude-Standards. Bundesländer mit eigener Solarpflicht (z. B. Bayern) bleiben davon unberührt – dort gelten die strengeren Landesregelungen weiter.

Ändert das GModG die KfW-Förderung?

Nein. KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau), KfW 458 (Heizungsförderung) und BAFA BEG laufen unverändert weiter. Das GModG ändert das Ordnungsrecht – Förderbedingungen und Förderhöhen bleiben bestehen. Wärmepumpen werden weiterhin mit bis zu 70 Prozent gefördert.

Was bedeutet das GModG für Vermieter?

Ab 2028 teilen Vermieter und Mieter Biofuel-Mehrkosten und CO₂-Abgaben hälftig, wenn eine Gasheizung neu eingebaut wurde. Die genaue Abrechnungsform wird in einer noch ausstehenden Ausführungsverordnung geregelt.

Wann muss ein Neubau emissionsfrei sein?

Ab 1. Januar 2030 müssen alle Neubauten – Wohngebäude und Gewerbebauten – den Nullemissionsgebäude-Standard erfüllen: keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort. Für öffentliche Nichtwohngebäude gilt dieser Standard bereits ab dem 1. Januar 2028.