Grunderwerbsteuer 2026: Bundesländer-Vergleich, Berechnung und Spartipps

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Kostenblöcke beim Immobilienkauf, und trotzdem wird sie in vielen Finanzierungsplänen unterschätzt. Bei einem Einfamilienhaus für 400.000 Euro zahlst du in Bayern 14.000 Euro, in NRW 26.000 Euro. Derselbe Kauf, zwölftausend Euro Unterschied, nur wegen des Bundeslands. Was 2026 gilt, was sich in den letzten Jahren geändert hat und wie du die Steuer legal reduzieren kannst.

Was ist die Grunderwerbsteuer, und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, sobald du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst. Sie ist Ländersache, liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und muss vor der Grundbucheintragung bezahlt werden.

Schuldner sind formal Käufer und Verkäufer gemeinsam, in der Praxis übernimmt sie fast immer der Käufer, das wird so im notariellen Kaufvertrag vereinbart. Nach der Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid, der innerhalb eines Monats fällig ist. Wer nicht zahlt, bekommt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein.

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Beim Kauf eines Einfamilienhauses über einen Bauträger zu 450.000 Euro fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an. Wer Grundstück und Bau in getrennten Verträgen organisiert, zahlt sie nur auf den Grundstückspreis, dazu mehr im Abschnitt Spartipps.

Den genauen Finanzierungsbedarf inklusive Grunderwerbsteuer und aller anderen Nebenkosten berechnest du im Baukostenrechner.

Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer im Vergleich

In Deutschland gibt es seit der Föderalismusreform 2006 keinen einheitlichen Grunderwerbsteuersatz mehr. Jedes Bundesland setzt ihn selbst fest, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Bundesländern. Bayern hat seinen Satz seit 1997 nicht angetastet.

Bundesland	Steuersatz 2026	Gültig seit
Bayern	3,5 %	01.01.1997
Baden-Württemberg	5,0 %	05.11.2011
Niedersachsen	5,0 %	01.01.2014
Rheinland-Pfalz	5,0 %	01.03.2012
Sachsen-Anhalt	5,0 %	01.03.2012
Thüringen	5,0 %	01.01.2024
Bremen	5,5 %	01.07.2025
Hamburg	5,5 %	01.01.2023
Sachsen	5,5 %	01.01.2023
Berlin	6,0 %	01.01.2014
Hessen	6,0 %	01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	01.07.2019
Brandenburg	6,5 %	01.07.2015
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	01.01.2015
Saarland	6,5 %	01.01.2015
Schleswig-Holstein	6,5 %	01.01.2014

Stand: Juni 2026. Keine Änderungen für 2026 beschlossen.

Der Trend der letzten 15 Jahre ist eindeutig: Fast alle Bundesländer haben den Satz schrittweise erhöht, um Haushaltslöcher zu stopfen. Ausnahme: Thüringen hat ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt, eine der wenigen Senkungen überhaupt.

Was kostet mich das konkret? Berechnungsbeispiele nach Kaufpreis und Bundesland

Bei einem typischen Neubau-Grundstückskauf liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 5.000 und 45.500 Euro, je nach Kaufpreis und Bundesland. Sie gehört zu den Baunebenkosten, die viele Bauherren unterschätzen.

Kaufpreis	Bayern (3,5 %)	Hamburg (5,5 %)	NRW (6,5 %)
150.000 €	5.250 €	8.250 €	9.750 €
250.000 €	8.750 €	13.750 €	16.250 €
350.000 €	12.250 €	19.250 €	22.750 €
500.000 €	17.500 €	27.500 €	32.500 €
700.000 €	24.500 €	38.500 €	45.500 €

Für Neubauprojekte mit eigenem Architekten und separatem Grundstückskauf fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. In Ballungsräumen mit Grundstückspreisen von 200.000 bis 400.000 Euro macht das in NRW immer noch 13.000 bis 26.000 Euro aus, allein für das Grundstück.

Ein realistisches Gesamtbild für ein Bauvorhaben in Nordrhein-Westfalen mit 120 m² Wohnfläche: Die regionalen Baukosten in Nordrhein-Westfalen liegen derzeit bei 2.200 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Massivhäuser, hinzu kommen Grundstück und Nebenkosten, inklusive Grunderwerbsteuer.

Was hat sich in den letzten Jahren geändert?

Für 2026 sind keine Änderungen angekündigt. Die letzte Erhöhung gab es in Bremen zum 1. Juli 2025. Insgesamt haben die Bundesländer die Sätze seit 2006 fast flächendeckend erhöht.

Eine Übersicht der wichtigsten Veränderungen seit 2022:

• Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %.
• Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 %, eine der wenigen Senkungen.
• Sachsen erhöhte zum 1. Januar 2023 von 3,5 % auf 5,5 %, der größte Sprung der letzten Jahre.
• Hamburg erhöhte zum 1. Januar 2023 von 4,5 % auf 5,5 %.

Bayern ist das einzige Bundesland, das seinen Satz seit 1997 nicht verändert hat. Wer in München oder Nürnberg kauft, zahlt trotzdem eine hohe absolute Steuersumme, weil die Kaufpreise weit über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht mehrere Befreiungen vor. Die wichtigste: Immobilienkäufe unter engen Verwandten sind steuerfrei.

Die wichtigsten Ausnahmen:

1. Kauf von engen Verwandten (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG): Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern sind grunderwerbsteuerfrei. Geschwister, Tanten, Onkel oder Cousins sind nicht privilegiert.

2. Erbschaft und Schenkung: Grundstücke, die durch Erbschaft oder Schenkung übertragen werden, unterliegen der Erbschafts- und Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.

3. Kaufpreis unter 2.500 Euro: Bei einem beurkundeten Kaufpreis unter dieser Grenze entsteht keine Grunderwerbsteuerpflicht, bei Baugrundstücken kaum praxisrelevant.

4. Gütergemeinschaft: Übertragungen im Rahmen einer ehelichen Gütergemeinschaft können steuerfrei sein.

5. Scheidungsfolge: Grundstücksübertragungen, die gerichtlich im Rahmen einer Scheidungsfolgevereinbarung angeordnet werden, können von der Steuer befreit sein, ist aber im Einzelfall zu prüfen.

Wie Bauherren legal Grunderwerbsteuer sparen können

Eine vollständige Umgehung der Grunderwerbsteuer ist nicht möglich und auch nicht das Ziel. Aber die Bemessungsgrundlage lässt sich in bestimmten Konstellationen legal reduzieren.

1. Bewegliches Inventar separat ausweisen

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, bei der der Verkäufer Einbauküche, Gartenmöbel, Gartengeräte oder externe Beleuchtung mitverkauft, kann diese Posten im notariellen Kaufvertrag separat bewerten lassen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den Immobilienanteil an. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit, übertriebene Wertangaben für Inventar werden nicht akzeptiert. Glaubwürdig sind Marktpreise, die du mit Quittungen oder Schätzungen belegen kannst.

2. Grundstücks- und Bauvertrag trennen

Wer ein Grundstück separat kauft und dann eigenständig Architekten und Baufirmen beauftragt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Beim Bauträgervertrag (Grundstück und Haus als Paket) wird der Gesamtpreis besteuert. Bei einem 500.000-Euro-Bauträgerprojekt mit 200.000-Euro-Grundstücksanteil spart das in NRW: 300.000 × 6,5 % = 19.500 Euro weniger Steuer, wenn der Bau separat beauftragt wird.

3. Familieninterne Übertragungen nutzen

Eltern, die ihren Kindern ein Grundstück übertragen oder verkaufen, lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Voraussetzung ist eine echte Eigentumsübertragung, nicht nur eine Bevollmächtigung. Das setzt voraus, dass das Grundstück tatsächlich auf den Nachwuchs übergeht, mit allen Konsequenzen.

Einen vollständigen Überblick aller Nebenkosten beim Hausbau: Notar, Grundbuch, Makler, Erschließung, bietet der Ratgeber Baunebenkosten.

Reform: Kommt der Freibetrag für Erstkäufer?

In der Koalition und bei Wirtschaftsverbänden wird seit Jahren ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer diskutiert. Stand Juni 2026: Kein Gesetzentwurf, keine beschlossene Reform.

Die diskutierten Modelle:

• Freibetrag 250.000 bis 500.000 Euro für Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum: Wer erstmals kauft und selbst einzieht, würde bis zu einer Kaufpreisschwelle keine Grunderwerbsteuer zahlen. Schätzungen der Verbände: Das könnte die Eigentumsquote in Deutschland, aktuell rund 45 % und damit eine der niedrigsten in der EU, merklich erhöhen.
• Progressive Staffelung: Niedrige Kaufpreise gering belasten, Luxusimmobilien stärker besteuern.
• Bundeseinheitlicher Satz: Politisch kaum durchsetzbar, da die Länder auf ihre Steuerhoheit pochen.

Für Bauherren und Käufer, die 2026 oder 2027 planen: Mit einer Entlastung ist kurzfristig nicht zu rechnen. Wer kauft, sollte die geltenden Sätze vollständig in die Finanzierung einplanen.

FAQ: Grunderwerbsteuer 2026

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach der notariellen Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid, in der Regel 4 bis 6 Wochen später. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheiddatum fällig. Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung verweigert.

Fällt die Grunderwerbsteuer auch beim Erwerb über eine GmbH an?

Beim klassischen Asset Deal (direkt Grundstück kaufen) ja. Beim Share Deal (Anteile an einer Gesellschaft, die Grundbesitz hält) gibt es Sonderregeln, der Gesetzgeber hat diese Gestaltungen seit 2021 erheblich eingeschränkt. Für Privatpersonen, die ein Eigenheim kaufen, ist das irrelevant.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Bei selbst genutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Immobilien kann sie als Teil der Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA, 2 % p.a. bei Neubauten) steuerlich geltend gemacht werden, verteilt auf 50 Jahre.

Was kostet die Grunderwerbsteuer beim Hausbau über einen Bauträger?

Der Bauträger verkauft Grundstück und Gebäude als Paket. Die Steuer fällt auf den Gesamtkaufpreis an. Wer Grundstück separat kauft und dann selbst baut, zahlt die Steuer nur auf den Grundstücksanteil, das spart bei teuren Bauvorhaben erheblich.

Gilt die Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen?

Ja. Auch beim Erwerb durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer auf den Zuschlagspreis an.

Wie lange habe ich Zeit, Einspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen?

Ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wenn du der Meinung bist, der Kaufpreis wurde falsch angesetzt oder eine Steuerbefreiung wurde nicht berücksichtigt, muss der Einspruch schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingehen.