KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“: 30.000 Euro Zuschuss für Leerstand-Umbau ab 1. Juli 2026

Das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen“ startete am 1. Juli 2026: Wer leer stehende Büros, Arztpraxen, Ladengeschäfte oder Verwaltungsgebäude in Wohnungen umwandelt, bekommt bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro neu geschaffener Wohneinheit, direkt ausgezahlt, nicht rückzahlbar. Das Gesamtbudget beträgt 300 Millionen Euro, die Förderrichtlinie gilt bis Ende Dezember 2026. Was genau gefördert wird, welcher Energiestandard Pflicht ist und wie der Antrag läuft, hier die wichtigsten Antworten.

Was KfW 266 fördert, und was nicht

Das Programm 266 zahlt die Umbaukosten, wenn gewerblich genutzter Bestand in Wohnraum umgewandelt wird. Energetische Sanierungskosten: Dämmung, Heizung, Fenster, müssen separat über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragt werden. Beide Förderwege lassen sich für dasselbe Projekt kombinieren.

In der Praxis bedeutet das: Für ein einziges Umnutzungsprojekt kannst du zwei Förderanträge stellen. KfW 266 übernimmt den strukturellen Umbau: Grundrissänderungen, sanitäre Installation, Schallschutz, Brandschutz, Treppenhaus-Anpassungen. BEG (KfW 261 oder BAFA) übernimmt die energetische Ertüchtigung, sofern dieselben Kosten nicht doppelt abgerechnet werden.

Nicht förderfähig durch KfW 266 sind:

• Kosten für energetische Maßnahmen (Dämmung, Heizung, Fenster), diese gehören ins BEG
• Planungs- und Baubegleitungskosten für die energetische Sanierung
• Kosten für Neubauten auf demselben Grundstück
• Kaufpreise für Grundstücke oder Bestandsgebäude

Förderfähig dagegen: strukturelle Umbaukosten, neue Wohnungstrennwände, sanitäre Installationen, Türen und Fußböden sowie baurechtlich erforderliche Anpassungen.

Wer den Zuschuss beantragen kann

KfW 266 steht Privatpersonen, Unternehmen jeder Rechtsform, Kommunen, Wohnungseigentumsgemeinschaäften (WEG), Genossenschaften und gemeinnützigen Trägern offen, unabhängig davon, ob die neue Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird.

Das ist ein wichtiger Unterschied zu vielen anderen Förderprogrammen: Investoren und Kapitalanleger können KfW 266 genauso nutzen wie Eigennutzer. Entscheidend ist nicht, wer einzieht, sondern dass die neu geschaffenen Wohneinheiten mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung zu Wohnzwecken genutzt werden.

Eine Einschränkung gilt für Unternehmen: Das Programm unterliegt der De-minimis-Verordnung der EU. Der Gesamtzuschuss pro Unternehmen darf in drei aufeinanderfolgenden Steuerjahren 300.000 Euro nicht übersteigen. Für Privatpersonen entfällt diese Grenze vollständig.

Welche Gebäude förderfähig sind

Gefördert werden beheizte Bestandsgebäude, die zum Antragszeitpunkt nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und deren Baugenehmigung oder Bauanzeige mindestens 5 Jahre zurückliegt. Typische Kandidaten: leer stehende Büroetagen, aufgegebene Ladengeschäfte, ehemalige Arztpraxen, leere Verwaltungsgebäude.

Die 5-Jahres-Regel ist kein Zufall: Das Programm zielt auf echten Bestandsleerstand, nicht auf neue Gewerbebauten, die kurz darauf umgewidmet werden sollen. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen Ende 2025 rund 12 Prozent der Büroflächen in deutschen Großstädten leer. In NRW-Städten wie Dortmund oder Essen liegt der Büroleerstand teils bei über 8 Prozent.

Nicht förderfähig:

• Ungeheizte Gebäude (Scheunen, Lagerhallen ohne Heizung)
• Gebäude, die bereits ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden
• Neubauten jünger als 5 Jahre

Sonderfall Baudenkmal: Für denkmalgeschützte Gebäude gilt nicht der volle EH-85-EE-Standard, sondern der niedrigere „Effizienzhaus Denkmal EE“-Standard. Das öffnet das Programm für historische Innenstadtgebäude, bei denen umfassende Dämmmaßnahmen bauordnungsrechtlich gar nicht erlaubt wären.

Der EH-85-EE-Standard: Was konkret verlangt wird

Alle neu geschaffenen Wohneinheiten müssen nach dem Umbau den Effizienzhaus-85-Erneuerbare-Energien-Standard (EH 85 EE) erfüllen: Der Primärenergiebedarf darf höchstens 85 Prozent des GEG-Referenzgebäudes betragen, und die Wärmeversorgung muss überwiegend aus erneuerbaren Energien stammen.

Für Bürogebäude aus den 1970er bis 1990er Jahren ist das ohne Investition in Dämmung und Heizung kaum erreichbar. Genau deshalb ist die Kombination mit BEG-Programmen nicht nur erlaubt, sondern in der Praxis bei fast allen Projekten notwendig.

Was EH 85 EE für typische Umnutzungsprojekte bedeutet:

Maßnahme	Typische Anforderung EH 85 EE	Richtwert Kosten je m² WF
Außenwanddämmung	U-Wert ≤ 0,25 W/m²K	80 bis 150 €
Dach-/Deckendämmung	U-Wert ≤ 0,20 W/m²K	50 bis 100 €
Neue Fenster	Dreifachverglasung, Uw ≤ 0,95 W/m²K	400 bis 700 € je Einheit
Heizung (erneuerbar)	Wärmepumpe, Fernwärme oder Pellets	15.000 bis 35.000 € gesamt
Lüftung	Kontrollierte Wohnraumlüftung empfohlen	3.000 bis 8.000 €

Richtwerte, Stand Juli 2026. Energetische Kosten sind über BEG separat förderfähig.

Ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte (EEE) aus der dena-Expertenliste ist für den Antrag Pflicht. Ohne seine „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) kann kein KfW-Förderantrag eingereicht werden. Die Kosten für den Energieberater (typischerweise 1.500 bis 4.000 Euro je nach Projektumfang) sind als Planungskosten über das BEG förderfähig.

Fördehöhe und De-minimis-Grenze: Was maximal möglich ist

Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, maximal jedoch 100.000 Euro je Wohneinheit, das ergibt einen maximalen Zuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit. Das Gesamtbudget des Programms beträgt 300 Millionen Euro.

Die Förderlogik in der Übersicht:

Förderfähige Umbaukosten je WE	Zuschuss (30 %)	Bemerkung
40.000 €	12.000 €	unter dem Maximum
80.000 €	24.000 €	unter dem Maximum
100.000 €	30.000 €	Maximum erreicht
150.000 €	30.000 €	gedeckelt bei 100.000 € Basis

Quelle: KfW Förderrichtlinie 266, Stand Juli 2026

Für Projekte mit mehreren Wohneinheiten summiert sich das schnell: Wer ein ehemaliges Bürogebäude in 8 Einheiten umbaut und je 100.000 Euro förderfähige Umbaukosten hat, kann theoretisch 8 × 30.000 Euro = 240.000 Euro Zuschuss erhalten. Bei 10 Einheiten wären es 300.000 Euro, genau die De-minimis-Grenze für Unternehmen. Privatpersonen können auch darüber hinaus Förderung beziehen.

Das Budget von 300 Millionen Euro klingt groß, ist es aber nicht: Bei durchschnittlich 20.000 Euro Förderung je Wohneinheit reicht es für rund 15.000 neue Wohneinheiten. Wer das Programm nutzen will, sollte den Antrag nicht auf das letzte Quartal 2026 verschieben.

So läuft der Antrag ab: Schritt für Schritt

Wichtigste Regel: Der KfW-Antrag muss vor Baubeginn gestellt und von der KfW bestätigt sein. Wer auch nur vorbereitende Baumaßnahmen startet, bevor die KfW die Förderung schriftlich zugesagt hat, verliert den Förderanspruch unwiderruflich.

Der Antragsprozess im Überblick:

1. Energieberater beauftragen (sofort möglich): Einen EEE aus der dena-Expertenliste finden. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vor dem Antrag beginnen: Baumaßnahmen nicht.

2. Bestätigung zum Antrag (BzA) einholen: Der Energieberater bestätigt, dass das Vorhaben den EH-85-EE-Standard erfüllen wird. Ohne BzA kein Antrag.

3. Antrag einreichen: Über das KfW-Online-Portal (KODA) oder per Post. Der Antrag enthält die BzA, Projektbeschreibung und Kostenschätzung.

4. Zusage abwarten: Erst nach schriftlicher Zusage der KfW darf mit dem Umbau begonnen werden.

5. Projekt umsetzen: Innerhalb von 54 Monaten nach Förderzusage muss das Vorhaben abgeschlossen und dokumentiert sein.

6. Bestätigung nach Durchführung (BnD) einreichen: Der Energieberater bestätigt nach Fertigstellung, dass der EH-85-EE-Standard tatsächlich erreicht wurde.

7. Auszahlung: Nach Prüfung der BnD und der Kostenbelege zahlt die KfW den Zuschuss aus.

Rechnet sich die Umnutzung? Wirtschaftlichkeit im Überblick

Umnutzungsprojekte von Gewerbe zu Wohnen kosten in der Praxis 1.200 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig vom Zustand des Bestandsgebäudes, dem Grundrissaufwand und der energetischen Ausgangssituation. Der KfW-Zuschuss deckt bei günstigen Projekten bis zu 20 Prozent der Umbaukosten ab.

Was die Wirtschaftlichkeit gegenüber einem Neubau verbessert:

• Kein Grundstückskauf nötig: Das Gebäude steht bereits. Bei aktuellen Bodenpreisen in Städten ist das ein erheblicher Vorteil.
• Kürzere Genehmigungsdauer: Nutzungsänderungen werden oft 3 bis 9 Monate schneller genehmigt als Neubauten.
• Kombination mit BEG möglich: Energetische Maßnahmen werden separat gefördert und reduzieren den Nettoinvest erheblich.
• Zentrale Lage: Viele Leerstandsgebäude stehen in Innenstädten, die für Neubauten nicht mehr verfügbar sind.

Ein konkretes Beispiel: Büroetage 300 m², Umbau zu 4 Wohneinheiten à 75 m², Umbaukosten 360.000 Euro (1.200 Euro/m²), davon 280.000 Euro förderfähig. Zuschuss: 4 × 30.000 Euro = 120.000 Euro. Nettoinvest nach Förderung: 240.000 Euro. Bei einem Mietertrag von 12 Euro/m² netto ergibt sich eine Mietrendite von rund 4,5 Prozent auf den geförderten Einsatz, ohne Grundstückskosten.

Für eine genaue Kalkulation deines Projekts inklusive regionaler Baukosten nutze den Baukostenrechner. Aktuelle Bau- und Umbaukosten in Nordrhein-Westfalen, dem Bundesland mit großem Leerstand-Potenzial in Gewerbelagen, zeigt die Seite Baukosten Nordrhein-Westfalen.

Wer Mehrfamilienhäuser aus umgenutztem Gewerbebestand plant, sollte frühzeitig prüfen, ob das Brandschutzkonzept und die Schallschutzanforderungen mit dem vorhandenen Grundriss vereinbar sind, das ist neben dem Energiestandard die zweite typische Kostenfalle bei Umnutzungen.

Einen vollständigen Überblick über KfW-Programme und ihre Kombinationsmöglichkeiten liefert der Ratgeber KfW-Förderung 2026.

FAQ: KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ 2026

Ab wann und wie lange kann ich KfW 266 beantragen?

Das Programm ist am 1. Juli 2026 gestartet. Anträge können ab sofort über das KfW-Online-Portal (KODA) eingereicht werden. Die Förderrichtlinie gilt bis zum 31. Dezember 2026, das Budget von 300 Millionen Euro kann aber früher erschöpft sein. Wer ein konkretes Projekt plant, sollte den Antrag nicht auf das letzte Quartal 2026 verschieben.

Muss ich selbst in die umgebaute Wohnung einziehen?

Nein. KfW 266 fördert Selbstnutzer und Vermieter gleichermaßen. Die einzige Bedingung: Die neu geschaffenen Wohneinheiten müssen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung zu Wohnzwecken genutzt werden, weder Leerstand noch gewerbliche Rückumnutzung innerhalb dieser Frist.

Kann ich KfW 266 mit BEG-Programmen kombinieren?

Ja, und das ist in der Praxis bei fast allen Projekten sinnvoll. KfW 266 zahlt die Umbaukosten (strukturelle Umnutzung), BEG-Programme (KfW 261 oder BAFA) zahlen die energetischen Maßnahmen (Dämmung, Heizung, Fenster). Wichtig: Dieselben Kosten dürfen nicht doppelt gefördert werden. Eine Kombination von 266 mit KfW 261, 264 oder 464 für dieselben Kosten ist ausgeschlossen.

Was bedeutet der Effizienzhaus-85-EE-Standard für mein Projekt?

EH 85 EE bedeutet: Der Primärenergiebedarf des umgebauten Gebäudes darf höchstens 85 Prozent des GEG-Referenzwerts betragen, und die Wärme muss überwiegend aus erneuerbaren Quellen kommen (Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets). Gas- oder Ölheizungen erfüllen den EE-Zusatz nicht. Für denkmalgeschützte Gebäude gilt der niedrigere Standard „Effizienzhaus Denkmal EE“.

Wie hoch ist der maximale Zuschuss bei mehreren Wohneinheiten?

Der maximale Zuschuss pro Wohneinheit beträgt 30.000 Euro (30 % von max. 100.000 Euro förderfähigen Kosten je WE). Für Unternehmen gilt insgesamt eine De-minimis-Grenze von 300.000 Euro über 3 Steuerjahre. Privatpersonen sind von dieser Grenze nicht betroffen und können den Zuschuss für beliebig viele Einheiten beantragen, solange das Programm-Budget reicht.

Was passiert, wenn mein Umbau länger als 54 Monate dauert?

Die KfW kann auf Antrag eine Verlängerung genehmigen, eine automatische Fristverlngerung gibt es nicht. Wer absieht, dass 54 Monate nicht reichen, sollte mindestens 3 Monate vor Ablauf eine begründete Verlängerungsanfrage stellen. Ohne rechtzeitigen Antrag verfällt die Förderzusage.