KfW 266 Gewerbe zu Wohnen: bis zu 30.000 Euro Zuschuss, was ab Juli 2026 gilt

Das neue KfW-Förderprogramm 266 "Gewerbe zu Wohnen" startete am 1. Juli 2026. Wer leerstehende Büros, Ladengeschäfte oder Gewerberäume in Wohnraum umwandelt, bekommt einen nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro neu entstehender Wohneinheit. Das Gesamtbudget: 300 Millionen Euro für 2026. Was genau gilt, wer antragsberechtigt ist, welche Energiestandards Pflicht sind und wie das Praxisbeispiel aussieht.

Was ist das Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen" (KfW 266)?

Ab 1. Juli 2026 zahlt der Bund über die KfW einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss für die Umwandlung von Gewerbegebäuden in Wohnraum. Das Programm hat die Nummer 266 und ein Gesamtbudget von 300 Millionen Euro für 2026.

Die Ausgangslage: In deutschen Innenstädten stehen Tausende Büros, Ladengeschäfte und Geschäftshäuser leer, gleichzeitig fehlen in vielen Regionen hunderttausende Wohnungen. Bundesbauministerin Verena Hubertz nennt das "Paradox des Leerstands neben akuter Wohnungsnot". Das Programm setzt genau dort an: Es macht die Umnutzung wirtschaftlich attraktiver, ohne den Neubau auf der grünen Wiese zu fordern.

Der wesentliche Unterschied zu anderen KfW-Programmen: Es ist ein Zuschuss, kein Kredit. Das Geld muss nicht zurückgezahlt werden, fallen keine Zinsen an, und die Förderung mindert nicht automatisch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Wer in der Vergangenheit KfW-Kredite gescheut hat, weil er kein weiteres Darlehen aufnehmen wollte, kann hier ohne Kreditverpflichtung fördern lassen.

Das Programm läuft bis zum 31. Dezember 2026. Eine Verlängerung ist nicht ausgeschlossen, aber nicht garantiert. Wer eine Umnutzung plant und in diesem Jahr loslegen kann, sollte den Antrag nicht auf 2027 vertagen.

Wer kann den KfW-Zuschuss beantragen?

Alle Investoren und Selbstnutzer sind antragsberechtigt, natürliche Personen, Unternehmen, Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Kommunen. Die Rechtsform spielt keine Rolle.

Fünf Voraussetzungen müssen alle Antragsteller erfüllen:

1. Das Gebäude oder der Gebäudeteil wurde bei Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt (Büro, Laden, Lager mit Heizung, Kanzlei, Praxis etc.)
2. Das Gebäude ist beheizt, ungeheizte Lagerhallen oder Kaltlager sind ausgeschlossen
3. Die ursprüngliche Baugenehmigung ist mindestens 5 Jahre alt
4. Es entsteht mindestens eine neue Wohneinheit
5. Der Antrag wird vor Abschluss der ersten Bauverträge gestellt

Besonders wichtig: Punkt 5 ist in der Praxis die häufigste Falle. Wer bereits einen Vertrag mit einem Handwerker oder Generalunternehmer unterschrieben hat, ist von der Förderung ausgeschlossen. Planung, Architektenleistungen und Energieberatung dürfen dagegen schon gelaufen sein.

Unternehmensdeckelung: Pro Unternehmen (juristische Person) sind maximal 300.000 Euro Gesamtförderung möglich. Das entspricht 10 Wohneinheiten à 30.000 Euro. Wer größere Projekte mit mehr als 10 Einheiten plant, kann nur für die ersten 10 vollständig gefördert werden.

Wie hoch ist die Förderung konkret?

Das Programm zahlt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten als Zuschuss, maximal 30.000 Euro je neu entstandener Wohneinheit. Die Umbaukosten werden dabei auf maximal 100.000 Euro je Wohneinheit gedeckelt.

Umbaukosten je Wohneinheit	Zuschuss (30 %)	Ergebnis
40.000 €	12.000 €	28.000 € Eigenanteil
60.000 €	18.000 €	42.000 € Eigenanteil
80.000 €	24.000 €	56.000 € Eigenanteil
100.000 €	30.000 €	70.000 € Eigenanteil
120.000 €	30.000 €	90.000 € Eigenanteil (Kappungsgrenze)

Quelle: KfW Merkblatt Programm 266, Stand Juli 2026.

Kritisch zu verstehen: Energetische Sanierungskosten zählen nicht zu den förderfähigen Umbaukosten im Rahmen von KfW 266. Wer also Dämmung, neue Fenster oder eine Wärmepumpe einbauen muss, um den Pflichtstandard EH 85 EE zu erreichen, rechnet diese Kosten separat ab, und kann sie parallel über die BAFA BEG-Einzelmaßnahmen oder die KfW-BEG-Sanierungsförderung geltend machen. Beide Programme lassen sich mit KfW 266 kombinieren.

Welche Energiestandards sind Pflicht?

Alle neu entstehenden Wohneinheiten müssen mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE) erreichen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt der abgemilderte Standard „Effizienzhaus Denkmal EE".

Was EH 85 EE in der Praxis bedeutet:

• Der Primärenergiebedarf des Gebäudes darf maximal 85 Prozent des Referenzgebäudewertes betragen
• Die Wärmeversorgung muss anteilig auf erneuerbaren Energien basieren, eine reine Gas- oder Ölheizung ohne Hybridkomponente reicht nicht

Geeignete Heizsysteme für den EH-85-EE-Standard im Umbau:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser oder Sole-Wasser, je nach Gebäudesubstanz)
• Fernwärme mit grünem Anteil (in Städten oft der einfachste Weg)
• Biomasse (Pellets oder Hackschnitzel, wenn Lagerraum vorhanden)
• Hybridheizung mit Wärmepumpe als Hauptkomponente

Für die meisten Innenstadtimmobilien in Großstädten ist der Fernwärmeanschluss die wirtschaftlichste und aufwandsärmste Lösung. Die Leitungen liegen bereits, die Installation ist schnell und die Erneuerbare-Anforderung ist oft automatisch erfüllt.

Ein Energieberater (zugelassen nach BEG, iSFP oder GEG) muss die Erreichung des Standards bestätigen und die entsprechenden Nachweise für die KfW erstellen. Die Beratungskosten selbst sind nicht förderfähig, aber über BAFA-Energieberatung kofinanzierbar.

Für ein Mehrfamilienhaus aus einer Büroimmobilie empfiehlt sich grundsätzlich, Umbau und energetische Sanierung in einem Zug zu planen, so vermeidest du spätere Eingriffe in schon fertige Bausubstanz.

Schritt für Schritt: So beantragst du den Zuschuss

Der Antrag läuft direkt über das KfW-Online-Portal. Er muss zwingend vor Unterzeichnung aller Bauverträge eingereicht und von der KfW bestätigt werden.

Schritt 1: Projekt durchplanen: Lass einen Architekten oder Planungsbüro den Umbau konkret durchplanen und eine Kostenschätzung erstellen. Planungskosten und Architektengebühren sind nicht förderfähig über KfW 266, dürfen aber schon anfallen.

Schritt 2: Energieberater einschalten: Beauftrage einen zugelassenen Energieberater (BEG-Liste oder Energieeffizienz-Experten-Liste der Deutschen Energie-Agentur). Er bestätigt, dass dein Projekt den EH-85-EE-Standard erreichen kann, und erstellt die Unterlagen für die KfW.

Schritt 3: Antrag online stellen: Über das KfW-Kundenportal (kfw.de) stellst du den Antrag für Programm 266. Du gibst Objektdaten, Adresse, geplante Anzahl Wohneinheiten und die Projektkosten an. Die KfW gibt eine Förderbestätigung aus.

Schritt 4: Bauverträge unterschreiben: Erst nach Erhalt der KfW-Förderbestätigung darf der erste Bauvertrag unterzeichnet werden. Dieser Schritt ist zwingend, keine Ausnahmen.

Schritt 5: Umbau durchführen: Die Umsetzungsfrist beträgt 54 Monate ab Förderbestätigung. Du hast also viereinhalb Jahre Zeit.

Schritt 6: Zuschuss abrufen: Nach Abschluss der Arbeiten stellst du den Auszahlungsantrag mit Kostennachweisen, dem neuen Energieausweis und einer Nachweiserklärung. KfW überweist den Zuschuss direkt.

Den gesamten Finanzierungsbedarf deines Projekts inklusive aller Nebenkosten berechnest du vorab im Baukostenrechner.

Was kostet eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen?

Die Umbaukosten für eine Nutzungsänderung liegen je nach Ausgangszustand und Region zwischen 1.000 und 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ohne energetische Ertüchtigung. Bäder, neue Grundrisse und Haustechnik machen den Löwenanteil aus.

Die typischen Kostenpositionen im Überblick:

Gewerk	Kosten je m² Wohnfläche
Grundrissanpassung (Wände, Decken)	150 bis 350 €
Bad / WC komplett neu	200 bis 500 €
Küche (Anschlüsse, keine Einbauküche)	80 bis 200 €
Böden	80 bis 180 €
Fenster (falls Austausch nötig)	200 bis 500 €
Elektro (Neuplanung Wohnungslayout)	120 bis 250 €
Haustechnik (Lüftung, ggf. Kompaktanlage)	120 bis 280 €
Summe Umbau (ohne Energetik)	950 bis 2.260 €

Richtwerte aus laufenden Projekten 2026. Preise brutto inkl. MwSt.

In teuren Regionen wie München, Frankfurt oder Hamburg liegt der Wert am oberen Ende der Spanne. In strukturschwächeren Lagen oft deutlich darunter. Was Umnutzungsprojekte in deiner Region konkret kosten, zeigt die Seite Baukosten Bayern für bayerische Projekte.

Dazu kommen die energetischen Kosten (Dämmung, Heizsystem, ggf. Lüftungsanlage), die separat via BEG gefördert werden können, typisch 300 bis 700 Euro je m² für einen Standard, der EH 85 EE erfüllt.

Praxisbeispiel: Leerstehende Praxis wird Zweizimmerwohnung

Ein konkretes Durchrechnungsbeispiel zeigt, wie KfW 266 in der Praxis rechnet:

Ausgangssituation: Leerstehende Arztpraxis, 78 m², Erdgeschoss, Baujahr 1985, Kleinstadt in Bayern. Ziel: Eine abgeschlossene Zweizimmerwohnung, Eigennutzung.

Position	Betrag
Grundrissanpassung, Bad neu, Küche	42.000 €
Böden, Wände, Decken	13.000 €
Fenster und Außentür	18.000 €
Elektro und Sanitär (Wohnungslayout)	16.000 €
Förderfähige Umbaukosten	89.000 €
Heizung auf Luft-Wasser-Wärmepumpe	18.000 €
Dämmung Außenwand (EH 85 EE)	14.000 €
Planungskosten Architekt	9.000 €
Gesamtkosten Projekt	130.000 €

Förderung:

• KfW 266: 30 % von 89.000 € = 26.700 € Zuschuss (nicht rückzahlbar)
• BAFA BEG Einzelmaßnahmen Heizung: bis zu 8.000 € Zuschuss (separat beantragen)
• Effektive Förderung gesamt: ca. 34.700 €

Eigenanteil nach Förderung: ca. 95.300 €, entspricht rund 1.222 Euro je Quadratmeter.

Zum Vergleich: Ein vergleichbarer Neubau in Bayern kostet 2026 zwischen 2.800 und 3.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ohne Grundstück. Die Umnutzung ist trotz Förderung kein Schnäppchen, bietet aber oft Lagevorteile, die ein Neubau auf der Peripherie nicht hat.

Was gilt bei Denkmalschutz?

Denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien sind ebenfalls förderfähig, mit dem abgemilderten Standard „Effizienzhaus Denkmal EE" statt EH 85 EE.

Das ist relevant für viele historische Stadtimmobilien: Gründerzeithäuser mit Ladenzeilen, ehemalige Fabrikgebäude, historische Kontorhäuser oder Objekte in Erhaltungssatzungsgebieten. Wer hier dämmen oder Fenster tauschen wollte, stieß bisher an denkmalschutzrechtliche Grenzen. Der abgemilderte EE-Standard lässt sich mit einem guten Heizungssystem (Fernwärme, Wärmepumpe) oft auch ohne vollständige Außendämmung erreichen.

Für alle Fragen rund um Förderantrag, Kombination der Programme und aktuelle KfW-Konditionen erklärt der Ratgeber KfW-Förderung 2026 die Details.

Gewerbeleerstand in Deutschland: Wo das Programm am meisten bringt

Das GzW-Programm trifft auf einen strukturellen Megatrend: Durch Onlinehandel und veränderte Arbeitswelten stehen in Deutschland schätzungsweise 8 bis 12 Millionen Quadratmeter Büro- und Handelsflächen dauerhaft leer.

Besonders betroffen sind:

• Innenstädte mittelgroßer Städte (50.000 bis 300.000 Einwohner), wo der Einzelhandel eingebrochen ist
• Gewerbegebiete der 1990er Jahre mit veralteter Bürosubstanz
• Ärztehäuser und Ärztepraxen, die durch Konsolidierung des Gesundheitswesens freiwerden

Gleichzeitig fehlt in denselben Städten günstiger Wohnraum. Das Förderprogramm ist also nicht nur für Großstädte gedacht, oft rechnet es sich gerade in mittelgroßen Städten, wo Umbaukosten niedriger und Mietrenditen stabiler sind.

FAQ: KfW 266 Gewerbe zu Wohnen

Wann genau startet das KfW-Programm 266 und wie lange läuft es?

Das Programm ist am 1. Juli 2026 gestartet. Anträge können ab sofort über das KfW-Online-Portal gestellt werden. Das Programm ist zunächst bis 31. Dezember 2026 befristet. Mit dem Budget von 300 Millionen Euro ist eine Verlängerung möglich, aber nicht garantiert. Wer jetzt ein konkretes Projekt hat, sollte nicht bis 2027 warten.

Wie hoch ist der Zuschuss und muss er zurückgezahlt werden?

Bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohneinheit, maximal 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten (Deckelung bei 100.000 Euro Umbaukosten je Wohneinheit). Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar und zinsfrei. Pro Unternehmen gilt ein Deckel von 300.000 Euro.

Welchen Energiestandard muss ich für KfW 266 erfüllen?

Mindestens „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE). Denkmalgeschützte Gebäude können den abgemilderten Standard „Effizienzhaus Denkmal EE" erreichen. Eine reine Gas- oder Ölheizung ohne erneuerbaren Anteil erfüllt den Standard nicht.

Kann ich KfW 266 mit BAFA-Förderung kombinieren?

Ja. Die energetischen Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster) sind bei KfW 266 nicht förderfähig, können aber parallel über die BAFA BEG-Einzelmaßnahmen oder die KfW-BEG-Programme beantragt werden. Beide Fördertöpfe laufen nebeneinander.

Ich habe schon einen Bauvertrag unterschrieben, kann ich trotzdem noch den Zuschuss beantragen?

Nein. Die Antragstellung muss zwingend vor Unterzeichnung des ersten Bauvertrags erfolgen. Bereits abgeschlossene Verträge schließen die Förderung aus. Planungsleistungen (Architektenvertrag, Energieberatung) dürfen schon bestehen, das ist kein Ausschlussgrund.

Gilt das Programm auch für Objekte, die ich vermieten will?

Ja. Das Programm macht keine Vorgabe zur Nutzungsform der fertigen Wohneinheit. Eigennutzung, Vermietung und gemischte Nutzung sind alle förderfähig. Für Vermieter gilt wie üblich: Die Förderung mindert in der Regel die steuerlich absetzbaren Herstellungskosten (da sie nicht zurückgezahlt wird).