Heizungsgesetz-Reform 2026: Das neue GModG, was sich für Eigentümer und Vermieter ändert

Das Heizungsgesetz wird grundlegend reformiert, und der Zeitplan ist eng. Am 5. Mai 2026 ging der Gesetzentwurf in die Verbändeanhörung, für den 13. Mai 2026 ist der Kabinettsbeschluss geplant. Wenn alles nach Plan läuft, tritt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bis Mitte Juli 2026 in Kraft. Was das für dich als Eigentümer, Vermieter oder Bauherr konkret bedeutet, hier ist der Überblick.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, und warum kommt es jetzt?

Das GModG ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und damit das umstrittene »Heizungsgesetz« von 2024. Die Bundesregierung räumt ein, dass die 65%-Pflicht für erneuerbare Energien in der Praxis zu starr war.

Der politische Hintergrund: Das GEG von 2024 hatte die Pflicht eingeführt, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis bedeutete das für viele Haushalte faktisch die Wärmepumpe, oder teure Hybridlösungen. Die Reform dreht diese Logik um: Statt einer festen Technologiequote kommt ein schrittweise steigender Bioanteil für fossile Brennstoffe.

Die Kernbotschaft des GModG: Technologieoffenheit statt Technologiepflicht.

Was fällt weg: Das Ende der 65%-Pflicht

Die wichtigste Änderung: Die Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, entfällt ersatzlos.

Das bedeutet konkret:

• Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder ohne Einschränkungen einbaubar
• Die bisher verpflichtende Kopplung an die kommunale Wärmeplanung entfällt
• Das geplante Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel (Heizungen vor 1994) wird gestrichen
• Die Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen entfällt

Auch die Regelung, dass Heizungen ab 2045 generell nicht mehr mit Öl oder Gas betrieben werden dürfen, ist im GModG nicht mehr enthalten.

Die Biotreppe: Neue Fristen für fossil betriebene Heizungen

Wer ab Inkrafttreten des GModG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese Heizung schrittweise auf Biogas oder Bioöl umstellen, die sogenannte "Biotreppe".

Die Pflichtquoten im Überblick:

Ab Jahr	Mindest-Bioanteil (Biogas/Bioöl)
2029	10 %
2030	15 %
2035	30 %
2040	60 %

Die Biotreppe gilt nur für Neueinbauten nach Inkrafttreten des GModG. Wer seine Heizung bereits vor Juli 2026 austauscht, fällt noch unter die alten Regeln des GEG, einschließlich der 65%-Pflicht, sofern diese damals gegolten hätte.

Alternativen zur Biotreppe: Wer die Bioquoten nicht erfüllen will oder kann, hat zwei weitere Optionen:

• Einbau einer Solarthermie-Anlage
• Installation einer Hybrid-Wärmepumpe (Kombination aus fossiler Heizung und Wärmepumpe)

In diesen Fällen entfällt die Verpflichtung zur Biotreppe.

Welche Heizsysteme sind 2026 zulässig?

Das GModG lässt künftig neun verschiedene Heizsystemtypen zu, ohne technologische Vorrangstellung für eine bestimmte Lösung.

Zulässige Heizsysteme ab GModG-Inkrafttreten:

1. Wärmepumpe (Luft/Wasser, Sole/Wasser, Wasser/Wasser)
2. Gasheizung (mit Biotreppe ab 2029)
3. Ölheizung (mit Biotreppe ab 2029)
4. Fernwärme (je nach kommunalem Anschluss)
5. Holzpelletheizung
6. Biomasseheizung
7. Hybridheizung (fossile Heizung + Wärmepumpe)
8. Solarthermie-Kombination
9. Wasserstoff-ready-Heizung (zukunftsorientiert, derzeit noch selten)

Bisher war de facto die Wärmepumpe die einzige praktikable Option für viele Neueinbauten, jetzt ist die Entscheidung wieder offen.

Was das für Eigentümer konkret bedeutet

Wenn deine Heizung 2026 oder 2027 den Geist aufgibt, hast du ab Inkrafttreten des GModG wieder mehr Spielraum, aber nicht unbegrenzt.

Die wichtigsten Punkte für selbstnutzende Eigentümer:

• Heizungsausfall: Fällt die Heizung aus, kannst du ohne Eile und ohne 65%-Pflicht entscheiden. Gas oder Öl sind wieder eine realistische Option, aber du nimmst die Biotreppe-Verpflichtungen in Kauf.
• Bestandsgebäude: Für laufende Heizungsanlagen, die bereits funktionieren, ändert sich vorerst nichts. Du bist nicht verpflichtet, eine funktionierende Heizung zu tauschen.
• Sanierungsfahrplan: Der neue Energieausweis enthält ab Mai 2026 verpflichtend einen Sanierungsfahrplan. Dieser zeigt dir, welche Schritte sinnvoll wären, verpflichtet dich aber nicht.

Was die Heizung kosten darf, hängt stark vom Gebäudetyp ab. Für ein typisches Einfamilienhaus kannst du auf der Seite Einfamilienhaus Kosten nachlesen, wie sich Heizsystemkosten auf die Gesamtbaukosten auswirken.

Vermieter: Neue Kostenteilung bei fossilen Heizungen

Als Vermieter kannst du zwar wieder eine Gasheizung einbauen, zahlst aber künftig einen Teil der laufenden Kosten selbst.

Das ist die zweite große Änderung im GModG, die viele Vermieter überraschen dürfte: Wer sich als Vermieter für eine neue fossil betriebene Heizung entscheidet, trägt künftig die Hälfte von:

• CO2-Abgabe auf Brennstoffkosten
• Netzentgelten
• Kosten für den steigenden Biogas-/Bioölanteil (Biotreppe)

Diese Regelung soll Anreize schaffen, energieeffizientere Systeme zu wählen, ohne Mietern den CO2-Preis allein aufzubürden. Vermieter, die sich für eine Wärmepumpe oder Fernwärme entscheiden, sind von dieser Kostenteilung befreit.

Bei der Entscheidung für ein Heizsystem lohnt ein Blick auf die regionalen Energiepreise. In Nordrhein-Westfalen etwa, mit seinen vielen Fernwärmeoptionen in Ballungsräumen, kann Fernwärme günstiger sein als in ländlichen Gebieten, alle Baukosten-Benchmarks für NRW findest du auf der Seite Baukosten Nordrhein-Westfalen.

Heizsystemkosten 2026 im Vergleich

Die Anschaffungskosten variieren erheblich, entscheidend ist aber die Gesamtrechnung über 15 bis 20 Jahre.

Kosten für ein Einfamilienhaus mit ca. 150 m² (Einbau inkl. Material und Handwerker):

Heizsystem	Anschaffungskosten	Jahresbetriebskosten (ca.)
Gasheizung (Brennwert)	8.000 bis 12.000 €	1.800 bis 2.400 €
Ölheizung (Brennwert)	10.000 bis 15.000 €	2.000 bis 2.800 €
Luft-Wasser-Wärmepumpe	15.000 bis 25.000 €	1.200 bis 1.800 €
Sole-Wasser-Wärmepumpe	20.000 bis 35.000 €	900 bis 1.500 €
Pelletheizung	18.000 bis 28.000 €	1.400 bis 2.200 €
Hybridheizung (Gas+WP)	18.000 bis 28.000 €	1.400 bis 2.000 €

Die Betriebskostenvorteile der Wärmepumpe egalisieren über 10 bis 15 Jahre in vielen Fällen den höheren Anschaffungspreis, insbesondere wenn Strompreise stabil bleiben und der CO2-Preis auf Erdgas weiter steigt.

Für eine präzise Kalkulation deiner Gesamtbaukosten inklusive Heizsystem nutze den Baukostenrechner, er berücksichtigt regionale Faktoren und aktuelle Marktpreise.

KfW-Förderung: Was du jetzt noch beantragen kannst

Die KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren bleibt bestehen, und ist gerade besonders günstig.

Seit März 2026 gelten verbesserte Konditionen für den Klimafreundlichen Neubau:

• KfW 297/298 (EH40-Standard): Effektivzins ab 0,60 % pro Jahr (10 Jahre Laufzeit)
• EH55-Standard: Effektivzins ab 1,04 % pro Jahr, aber Achtung: Diese Förderung endet am 30. Juni 2026
• Maximales Darlehen: bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit

Wichtig: Die EH55-Förderung läuft Ende Juni 2026 aus. Wer davon profitieren will, muss den Antrag spätestens bis 30. Juni 2026 bei der KfW eingereicht haben. Für Sanierungsmaßnahmen (BAFA/BEG) bleibt die Förderung über Juli 2026 hinaus erhalten.

Einen vollständigen Überblick über alle laufenden Förderprogramme, inklusive BEG, Heizungsförderung und Regionalförderung, gibt der Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Was du jetzt konkret tun solltest

Je nachdem, in welcher Situation du dich befindest, ergeben sich bis Juli 2026 unterschiedliche Prioritäten.

Wenn deine Heizung noch funktioniert: Warte den Kabinettsbeschluss vom 13. Mai ab und das endgültige Inkrafttreten des GModG im Juli. Dann hast du mit dem neuen Gesetz mehr Wahlfreiheit beim nächsten Tausch.

Wenn deine Heizung kurz vor dem Ausfall steht: Prüfe jetzt die Fördermöglichkeiten, insbesondere die EH55-KfW-Förderung, die Ende Juni ausläuft. Ein Antrag vor dem 30. Juni kann Tausende Euro sparen. Gleichzeitig lohnt sich ein Angebot für eine Wärmepumpe einzuholen, um Förder- und Betriebskostenvorteil zu vergleichen.

Als Vermieter: Kalkuliere die neuen Kostenteilungsregeln für fossile Heizungen in deine Renditeberechnung ein. Fossile Heizungen werden durch die CO2-Kostenteilung langfristig teurer als bisher, das ändert die Amortisationsrechnung zugunsten der Wärmepumpe.

Als Bauherr (Neubau): Das GModG ändert an den Neubauanforderungen wenig, der KfW-EH40-Standard bleibt die sinnvolle Benchmark. Du profitierst von Zinsen ab 0,60 % und erfüllst gleichzeitig alle künftigen Anforderungen.

FAQ: Heizungsgesetz-Reform 2026

Muss ich meine funktionierende Heizung jetzt tauschen?

Nein. Das GModG enthält keine Austauschpflicht für laufende Heizungsanlagen. Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel, das im alten GEG vorgesehen war, wird explizit gestrichen. Solange deine Heizung läuft, musst du nichts tun.

Darf ich ab Juli 2026 wieder eine neue Gasheizung einbauen?

Ja, nach Inkrafttreten des GModG ist eine neue Gasheizung ohne die bisherige 65%-Einschränkung wieder möglich. Allerdings bist du dann an die Biotreppe gebunden: Ab 2029 musst du mindestens 10 Prozent Biogas verwenden, der Anteil steigt bis 2040 auf 60 Prozent. Alternativ kannst du eine Solarthermie-Anlage nachrüsten und damit die Bioquote umgehen.

Was ist die Biotreppe, und was kostet Biogas?

Die Biotreppe ist eine schrittweise steigende Pflichtquote für Bio-Brennstoffe in Öl- und Gasheizungen. Biogas kostet aktuell (Mai 2026) je nach Vertrag etwa 12 bis 18 Cent pro Kilowattstunde, also etwa 30 bis 50 Prozent mehr als reguläres Erdgas. Die Quote startet erst 2029, sodass du bis dahin noch normales Erdgas/Heizöl ohne Aufpreis nutzen kannst.

Was ändert sich für Vermieter beim CO2-Preis?

Vermieter, die nach GModG-Inkrafttreten eine neue fossile Heizung einbauen, tragen künftig die Hälfte des CO2-Preises, der Netzentgelte und des Bioanteils. Bisher wurde der CO2-Preis auf Heizenergie vollständig auf Mieter umgelegt. Diese Regelung gilt nur für Neueinbauten nach Inkrafttreten des Gesetzes, nicht rückwirkend für bestehende Anlagen.

Wann tritt das GModG genau in Kraft?

Der Kabinettsbeschluss ist für den 13. Mai 2026 geplant. Anschließend durchläuft das Gesetz den Bundesrat und Bundestag. Mit einem Inkrafttreten ist nach aktuellem Stand zwischen Mitte und Ende Juli 2026 zu rechnen. Die genaue Übergangsfrist für die alten GEG-Regelungen endet offiziell am 1. November 2026.

Bleibt die KfW-Heizungsförderung bestehen?

Ja. Die BAFA-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt erhalten und wird auch unter dem GModG nicht abgeschafft. Für Wärmepumpen gibt es weiterhin Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten (bei einkommensschwachen Haushalten). Die Förderung ist technologieoffen, also auch für Pelletheizungen und Hybridlösungen nutzbar.