Dachgeschossausbau 2026: Kosten, Baugenehmigung und Förderung aktuell

Das Dachgeschoss zum Wohnraum ausbauen, die Idee ist verführerisch: kein Grundstückskauf, keine aufwändigen Erdarbeiten, mehr Wohnfläche im eigenen Haus. Doch 2026 treffen Bauherren auf gestiegene Materialpreise, neue Förderkonditionen nach der BEG-Reform vom 21. Juli und veränderte Heizungsregeln durch das frisch verabschiedete Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Dieser Ratgeber gibt dir konkrete Zahlen: Was ein Dachgeschossausbau heute wirklich kostet, wann du eine Baugenehmigung brauchst und welche Förderung nach dem 21. Juli noch gilt.

Was kostet ein Dachgeschossausbau 2026?

Ein Dachgeschossausbau kostet 2026 zwischen 500 und 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, je nach Ausbaustandard, Bestandssubstanz und Region. Für ein typisches Dachgeschoss mit 50 m² musst du mit 25.000 bis 70.000 Euro rechnen.

Die Spanne ist groß, weil "Dachausbau" sehr unterschiedliche Vorhaben beschreibt: Manche Eigentümer dämmen lediglich und verlegen Dielen, andere bauen ein vollwertiges Apartment mit Bad, Küche und eigenem Heizkreis. Hinzu kommt: Holzpreise haben 2026 deutlich angezogen. Laut Statistischem Bundesamt kostete Bauschnittholz im Mai 2026 rund 11,4 Prozent mehr als im Vorjahr, Dachlatten sogar 11,8 Prozent mehr. Diese Steigerungen sind in aktuellen Angeboten bereits eingepreist.

Ausbaustandard	Kosten pro m²	Typisches Projekt (50 m²)
Einfach (Dämmung, Trockenbau, keine Nasszone)	500 bis 700 €	25.000 bis 35.000 €
Standard (+ Dachfenster, Elektrik, Heizungsanschluss)	700 bis 1.000 €	35.000 bis 50.000 €
Vollausbau (+ Bad, Fliesen, hochwertige Böden)	1.000 bis 1.400 €	50.000 bis 70.000 €
Luxus (Premium-Material, Smart Home, Gaube)	1.400 bis 2.000 €	70.000 bis 100.000 €

Quelle: Blauarbeit Preisauswertung, Handwerksratgeber.de, eigene Zusammenstellung Juli 2026.

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Die fünf größten Kostenpositionen im Detail

Fünf Kostenblöcke entscheiden, was am Ende auf der Rechnung steht: Dämmung, Fenster und Gauben, Innenausbau, Heizung sowie Elektrik. Wer Eigenleistung einplant und frühzeitig Angebote einholt, kann 15 bis 25 Prozent sparen.

Dachdämmung (20 bis 35 % der Gesamtkosten)

Die Dämmung ist handwerklich der anspruchsvollste Teil. Zwischensparrendämmung kostet 60 bis 90 Euro pro Quadratmeter Dachfläche, Aufsparrendämmung liegt bei 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Satteldach mit 80 m² Dachfläche kommen schnell 8.000 bis 12.000 Euro zusammen. Mindestens 20 cm Dämmstärke sind erforderlich, um die GEG-Anforderungen zu erfüllen, das gilt auch nach dem GModG unverändert weiter.

Dachfenster und Gauben (15 bis 25 %)

Ein Dachfenster (z. B. Velux oder Fakro) kostet inklusive Einbau 1.000 bis 2.000 Euro. Gauben sind deutlich aufwändiger: Eine Schleppgaube liegt bei 5.000 bis 10.000 Euro, eine Satteldachgaube bei 8.000 bis 15.000 Euro, Fertiggauben beginnen ab rund 4.000 Euro. Gauben sind teuer, aber oft unumgänglich, denn ohne ausreichende Stehhöhe ist das Dachgeschoss kein nutzbarer Wohnraum.

Heizung und Sanitär (15 bis 25 % bei Vollausbau)

Die Erweiterung eines bestehenden Heizkreises aufs Dachgeschoss kostet 3.000 bis 8.000 Euro. Ein vollständiges Bad mit Wasseranschluss, Sanitärobjekten und Fliesen schlägt mit 8.000 bis 18.000 Euro zu Buche. Wer eine eigenständige Einliegerwohnung mit eigenen Zählern plant, muss mit erheblich höherem Aufwand rechnen.

Elektrik (5 bis 10 %)

Neue Zuleitungen, Verteilerkasten und vollständige Steckdosenausstattung für eine 50-m²-Fläche kosten in der Regel 2.000 bis 6.000 Euro. Plane Reserven ein: Ein Home-Office-Bereich oder eine spätere Klimaanlage braucht eigene Leitungskapazitäten.

Trockenbau und Böden (15 bis 20 %)

Gipskarton-Wandverkleidung kostet 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wandfläche, Fußbodenaufbau (Trockenestrich plus Belag) nochmals 40 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Diese Positionen unterschätzen viele Eigentümer beim ersten Kostenvoranschlag erheblich.

Wann brauchst du eine Baugenehmigung?

Ein Dachgeschossausbau zur Wohnnutzung ist in Deutschland fast immer baugenehmigungspflichtig, auch wenn die Außenhülle unangetastet bleibt. Der Schlüsselbegriff ist "Nutzungsänderung": Aus Lagerfläche wird Wohnraum, und das ist in allen Bundesländern genehmigungspflichtig.

Viele Eigentümer unterschätzen das. Sie nehmen an, dass ein rein innen liegender Ausbau ohne Eingriffe in die Dachkonstruktion genehmigungsfrei sei. Das ist in aller Regel falsch.

Was eine Baugenehmigung auslöst:

• Nutzungsänderung von Lager zu Wohnen
• Einbau von Gauben jeglicher Art
• Eingriffe in tragende Konstruktion oder Statik
• Änderung der Dachneigung oder Firsthöhe
• Neue eigenständige Wohneinheit (Einliegerwohnung)

Was in einigen Bundesländern genehmigungsfrei sein kann:

• Reine Dämmmaßnahmen ohne Nutzungsänderung
• Kleinere Dachfenster in bestimmten Maßen (je nach Landesbauordnung, immer nachfragen)

Die Kosten für eine Baugenehmigung liegen je nach Gemeinde und Projektumfang bei 500 bis 2.000 Euro. Dazu kommen Planungskosten (Architekt oder Tragwerksplaner) von 1.500 bis 5.000 Euro für die Antragsunterlagen.

Wichtige Voraussetzung für Wohnraum: Mindestens 50 Prozent der Grundfläche müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 Metern aufweisen (genaue Werte in den Landesbauordnungen leicht unterschiedlich). Ist das in deinem Dachgeschoss nicht gegeben, brauchst du zwingend eine Gaube oder Dachaufstockung, mit Mehrkosten von 15.000 bis 40.000 Euro. Alles zum Genehmigungsverfahren erklärt der Ratgeber Baugenehmigung beantragen: Ablauf, Kosten & Dauer.

Förderung 2026: Was nach der BEG-Reform noch gilt

Nach der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 sind einzelne Boni weggefallen und die Förderhöchstbeträge bei der Heizungsförderung gesunken. Die Förderung für Dämmmaßnahmen, und damit für den Dachausbau, bleibt aber über die BAFA und KfW erreichbar.

BAFA BEG Einzelmaßnahmen: Dachdämmung

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) fördert Dachdämmung als Einzelmaßnahme mit 15 Prozent Grundförderung auf maximal 60.000 Euro förderfähige Kosten, das sind bis zu 9.000 Euro Zuschuss ohne Rückzahlungspflicht. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigt der Fördersatz auf 20 Prozent, also bis zu 12.000 Euro.

Neu nach der BEG-Reform: Es gibt jetzt gestaffelte Einkommensboni. Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 30.000 Euro erhalten zusätzlich 40 Prozent Bonus, unter 40.000 Euro 30 Prozent, unter 50.000 Euro 10 Prozent. Der Antrag muss zwingend vor Vergabe des Auftrags gestellt werden, das ist die häufigste Ursache für abgelehnte Förderanträge.

KfW 261: Wohngebäude-Kredit für Sanierung

Wer den Dachausbau mit einer umfassenden energetischen Sanierung auf einen Effizienzhausstandard (EH 70, EH 85) verbindet, kann über KfW 261 zinsgünstige Kredite bis 150.000 Euro pro Wohneinheit mit bis zu 35 Prozent Tilgungszuschuss erhalten. Das lohnt sich besonders, wenn der Dachausbau Teil einer größeren Sanierungsmaßnahme ist.

Alle KfW-Programme im Überblick bietet der Ratgeber KfW-Förderung 2026: Alle Programme für Neubau & Sanierung.

Steuerbonus nach § 35a EStG

Wer keine BAFA-Förderung beantragt, kann alternativ 20 Prozent der Handwerkerkosten steuerlich absetzen, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Das gilt auch für Malerarbeiten, Bodenverlegung und Elektroarbeiten im Dachgeschoss. Wichtig: Kombination mit der BAFA-Förderung ist nicht möglich.

Förderung	Förderhöhe	Voraussetzung
BAFA BEG EM Dachdämmung	15 % (max. 9.000 €)	Antrag vor Auftragsvergabe
BAFA BEG EM + iSFP-Bonus	20 % (max. 12.000 €)	Individueller Sanierungsfahrplan
BAFA Einkommensbonus	+10 bis +40 %	Haushaltseinkommen < 50.000 €/Jahr
KfW 261 Kredit	bis 150.000 €, Tilgungszuschuss bis 35 %	Effizienzhaus-Standard gesamt
Steuerbonus § 35a	20 % der Lohnkosten, max. 1.200 €/Jahr	Keine gleichzeitige BAFA-Förderung

Quelle: BAFA BEG-Merkblatt Stand Juli 2026, KfW Produktübersicht Juli 2026.

Heizung im Dachgeschoss: Was das GModG jetzt ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden und tritt voraussichtlich Ende Juli oder Anfang August 2026 in Kraft. Für den Dachausbau bedeutet das: Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Einbau einer neuen Heizanlage entfällt.

Bis zum Inkrafttreten des GModG verlangte das GEG 2024 bei neuen Heizungsanlagen einen Mindestanteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien. Das hat einige Dachausbau-Projekte verkompliziert: Die Erweiterung des Heizkreises auf ein neues Dachgeschoss wurde in manchen Fällen als "Einbau einer neuen Heizanlage" gewertet.

Was nach dem GModG gilt:

• Gas- und Ölheizungen dürfen ohne Erneuerbare-Pflicht angeschlossen werden
• Bis Ende 2028 ist kein Bio-Anteil bei Gas erforderlich
• Ab 2029 gilt eine schrittweise steigende Biogas-Pflicht (10 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035), der Gasversorger regelt das über Verträge, kein Heizungstausch nötig
• Wärmepumpen werden weiterhin mit bis zu 70 Prozent über KfW 458 gefördert (bis mindestens 2029)

Praktisch: Du kannst das bestehende Heizsystem jetzt deutlich unkomplizierter erweitern. Wer sowieso eine Wärmepumpe plant, sollte das angesichts der Förderung trotzdem weiter abwägen, die Wirtschaftlichkeit hängt stark vom Dämmstandard und der benötigten Vorlauftemperatur ab. Ein Einfamilienhaus mit gut gedämmtem Dachgeschoss eignet sich ideal für eine Niedertemperatur-Wärmepumpe.

Hinweis: Entsteht durch den Dachausbau eine eigenständige Mietwohnung, wird ein aktueller Energieausweis für das Gesamtgebäude beim Vermieten Pflicht.

Eigenleistung: Wo du wirklich sparen kannst

Mit Eigenleistung reduzierst du die Gesamtkosten eines Dachausbaus um 15 bis 25 Prozent. Aber nicht alles ist für Laien geeignet, einige Arbeiten müssen Fachbetriebe ausführen, damit Förderungen und Abnahmen funktionieren.

Geeignet für Eigenleistung sind Abbruch nicht-tragender Wände, Malerarbeiten, Tapezieren, das Verlegen von Laminat oder Dielen (kein Nassestrich) sowie einfache Trockenbau-Vorarbeiten. Nicht geeignet für Eigenleistung sind Elektroinstallation (muss vom Fachbetrieb abgenommen werden), Heizungs- und Sanitärarbeiten sowie die Dachdämmung selbst, die muss für BAFA-Förderung zwingend von einem zugelassenen Fachunternehmen ausgeführt werden.

Für einen regionalen Kostenüberblick, ob dein Bundesland teurer oder günstiger als der Bundesdurchschnitt ist, bietet die Seite Baukosten Bayern aktuelle Vergleichszahlen.

FAQ: Dachgeschossausbau 2026

Was kostet ein Dachgeschossausbau 2026 pro Quadratmeter?

Die Kosten hängen stark vom Ausbaustandard ab. Einfache Ausbauten mit Dämmung und Trockenbau beginnen bei 500 Euro pro m². Vollausbauten mit Bad, Gauben und hochwertiger Ausstattung kosten 1.000 bis 1.400 Euro pro m². Gauben und Dachaufstockungen kommen noch obendrauf und erhöhen das Budget erheblich.

Braucht ein Dachausbau immer eine Baugenehmigung?

Fast immer ja. Sobald du die Nutzung von Lager zu Wohnen änderst, ist eine Baugenehmigung Pflicht, auch wenn die Außenhülle unverändert bleibt. Gauben und neue Wohneinheiten lösen immer eine Genehmigungspflicht aus. Immer bei der zuständigen Gemeindeverwaltung nachfragen, bevor du mit der Planung startest.

Wie lange dauert ein Dachgeschossausbau?

Die reine Bauzeit beträgt 8 bis 16 Wochen, je nach Umfang und Trocknungszeiten. Dazu kommen 4 bis 8 Wochen Planungsphase und 4 bis 12 Wochen Genehmigungsverfahren. Realistisch solltest du von der Planung bis zum Einzug 6 bis 9 Monate einkalkulieren.

Kann ich die Heizung nach dem GModG frei wählen?

Ja, sobald das GModG in Kraft tritt (voraussichtlich Ende Juli/Anfang August 2026), entfällt die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht. Du kannst die bestehende Gas- oder Ölheizung auf das Dachgeschoss erweitern. Ab 2029 gilt eine Biogas-Beimischungspflicht (10 Prozent), die der Gasversorger über Verträge regelt, kein Heizungstausch nötig. Wärmepumpen bleiben bis 2029 mit bis zu 70 Prozent über KfW 458 gefördert.

Welche Förderung bekomme ich für die Dachdämmung 2026?

Die BAFA fördert Dachdämmung als Einzelmaßnahme mit 15 Prozent Grundförderung (bis zu 9.000 Euro), mit iSFP-Bonus bis zu 20 Prozent (bis zu 12.000 Euro). Bei niedrigem Haushaltseinkommen (unter 30.000 Euro/Jahr) kommen 40 Prozent Einkommensbonus obendrauf. Anträge immer vor Beauftragung des Handwerkers stellen.

Was ist der Unterschied zwischen Dachausbau und Dachaufstockung?

Beim Dachausbau wird der vorhandene Dachraum zu Wohnraum umgebaut, das bestehende Dach bleibt erhalten. Bei der Dachaufstockung wird ein neues Geschoss aufgesetzt: Das ist konstruktiv aufwändiger, deutlich teurer (ab 150.000 Euro für ein Einfamilienhaus) und erfordert umfangreichere Statik- und Genehmigungsverfahren. Für kleinere Einfamilienhäuser ist der Dachausbau fast immer die wirtschaftlichere Variante.