GModG 2026: Das neue Heizungsgesetz: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, und damit das Ende des umstrittenen Heizungsgesetzes (GEG 2024) eingeleitet. Das neue Gesetz soll am 1. November 2026 in Kraft treten. Was das für dich als Eigentümer oder Vermieter bedeutet, liest du hier, konkret, ohne Behördendeutsch.

Was ist das GModG und warum ersetzt es das GEG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der Nachfolger des umstrittenen GEG 2024, es schafft die Pflicht zur 65-Prozent-Erneuerbare-Energie-Quote beim Heizungstausch ab und setzt stattdessen auf eine schrittweise CO₂-Reduzierung über die sogenannte Bio-Treppe.

Das GEG 2024, das sogenannte Heizungsgesetz der Ampelkoalition, hatte vorgeschrieben, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis lief das für viele Eigentümer auf eine faktische Pflicht zur Wärmepumpe hinaus, sofern keine Fernwärme verfügbar war. Die neue Bundesregierung hatte im Koalitionsvertrag vereinbart, diese Regelung abzuschaffen.

Das Ergebnis: das GModG. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, der Bundesrat entscheidet voraussichtlich im Oktober 2026. Geplantes Inkrafttreten: 1. November 2026.

Bis zum Inkrafttreten gilt eine Übergangsregelung: Die ursprünglich für den 1. Juli 2026 geplante verschärfte GEG-Pflicht wurde auf den 1. November 2026 verschoben, damit Eigentümer nicht in eine rechtliche Lücke fallen. Wer zwischen Juli und November 2026 eine Heizung einbaut, orientiert sich noch am alten GEG, muss aber bereits damit rechnen, dass das neue Recht kurz danach gilt. Handwerker und Planer empfehlen daher, den Einbau geplanter Heizungsanlagen möglichst erst nach dem 1. November 2026 abzuschließen oder vorab rechtlich abzuklären.

Die 65%-Regel fällt: Was das konkret für Eigentümer bedeutet

Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt ersatzlos. Ab November 2026 dürfen wieder neue Gas- und Ölheizungen ohne Technologiepflicht eingebaut werden.

Für Eigentümer bedeutet das kurzfristig mehr Flexibilität:

• Gasheizungen und Ölheizungen sind wieder uneingeschränkt einbaubar
• Keine Pflicht zur Wärmepumpe, zu Fernwärme oder Hybridlösungen
• Die Entscheidung über die Heiztechnik liegt wieder beim Eigentümer, innerhalb der neuen Bio-Treppenpflichten
• Laufende Heizungsanlagen dürfen unverändert weiter betrieben und repariert werden

Wichtig: Die Abschaffung der 65%-Regel bedeutet keine Rückkehr zu den Regeln vor 2024. Die Bio-Treppe sorgt dafür, dass fossile Heizungen langfristig teurer werden, das ist politisch gewollt und durch den steigenden CO₂-Preis zusätzlich abgesichert.

Die Bio-Treppe: Neue Pflichten für Öl- und Gasheizungen ab 2029

Wer ab November 2026 eine neue fossile Heizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise steigende Anteile CO₂-neutraler Brennstoffe einsetzen, von 10 Prozent im Jahr 2029 bis zu 60 Prozent ab 2040.

Die Bio-Treppe ist das Kernelement des GModG. Sie gilt für alle Öl- und Gasheizungen, die nach dem 1. November 2026 neu eingebaut werden. Bereits laufende Heizungen sind nicht betroffen.

Jahr	Mindestanteil CO₂-neutraler Brennstoff
Bis 2028	0 % (keine Pflicht)
Ab 2029	10 %
Ab 2030	15 %
Ab 2035	30 %
Ab 2040	60 %

Quelle: Bundesregierung, GModG-Gesetzentwurf, Mai 2026

Als CO₂-neutral im Sinne des Gesetzes gelten: Biomethan, biogenes Flüssiggas (bLPG), biogenes Heizöl (HVO) sowie synthetische E-Fuels aus erneuerbaren Energiequellen.

Die Kostenfrage ist entscheidend: Biomethan kostet Stand Mai 2026 rund 30 bis 40 Prozent mehr als konventionelles Erdgas. Ein Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 15.000 kWh würde bei 10 Prozent Bio-Anteil ab 2029 rund 100 bis 150 Euro Mehrkosten pro Jahr tragen. Bei 60 Prozent Bio-Anteil ab 2040 steigen die Mehrkosten je nach Preisentwicklung auf 600 bis 900 Euro jährlich.

Dazu kommt der steigende CO₂-Preis: Er liegt 2026 bei 65 Euro je Tonne CO₂ und soll bis 2030 auf 100 Euro steigen, unabhängig vom GModG. Für eine Gasheizung, die 15.000 kWh/Jahr verbrennt, entspricht das 2026 bereits rund 195 Euro CO₂-Abgabe jährlich; bis 2030 steigt dieser Betrag auf rund 300 Euro, selbst ohne Bio-Anteil.

Was kostet eine neue Heizung 2026 wirklich?

Die Kosten für den Heizungstausch hängen stark von der gewählten Technik ab: Gasheizungen kosten 5.000 bis 12.000 Euro, Wärmepumpen 12.000 bis 25.000 Euro, mit KfW-Förderung sinkt der Eigenanteil bei Wärmepumpen auf teils unter 5.000 Euro.

Heiztechnik	Kosten inkl. Einbau	KfW 458 (Höchstförderung)	Netto-Eigenanteil (ca.)
Gas-Brennwertkessel	5.000 bis 12.000 €	Nicht förderfähig	5.000 bis 12.000 €
Öl-Brennwertkessel	6.000 bis 14.000 €	Nicht förderfähig	6.000 bis 14.000 €
Luft-Wasser-Wärmepumpe	12.000 bis 22.000 €	bis 70 %	ab ca. 4.000 €
Erdwärme (Sole-Wasser-WP)	18.000 bis 30.000 €	bis 70 %	ab ca. 6.000 €
Pelletheizung	15.000 bis 25.000 €	bis 70 %	ab ca. 5.000 €

Preisquellen: Stiftung Warentest, BDH (Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie), Stand Mai 2026

Die Kosten variieren je nach Gebäudetyp und Region erheblich. Einen ersten Überblick über die Gesamtkosten deines Umbauvorhabens, inklusive etwaiger Dämmmaßnahmen und Handwerkerleistungen, bekommst du mit dem Baukostenrechner.

KfW 458: Heizungsförderung bleibt bestehen

Die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) läuft unabhängig vom GModG weiter, für Wärmepumpen, Pelletheizungen und andere erneuerbare Heizsysteme bleiben Zuschüsse von bis zu 70 Prozent erhalten. Gas- und Ölheizungen bleiben ausgeschlossen.

Die Förderstruktur der KfW 458 für 2026:

• Basisförderung: 30 % der förderfähigen Kosten
• Einkommensbonus: +30 % für Haushalte mit zu versteuerndem Einkommen unter 40.000 Euro
• Klimageschwindigkeitsbonus: +20 % beim Tausch einer laufenden fossilen Heizung vor Ablauf der Mindestlaufzeit
• Maximaler Zuschuss: bis zu 70 %, maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit

Bedingung: Der KfW-Antrag muss vor der Beauftragung des Handwerkers eingereicht werden. Wer bereits mit den Arbeiten begonnen hat, verliert den Förderanspruch vollständig. Das gilt auch dann, wenn man noch vor dem GModG-Stichtag handelt.

Einen vollständigen Überblick über alle KfW-Programme und Förderbedingungen findest du im Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Wärmepumpe oder Gasheizung: Wie entscheide ich jetzt?

Für gut gedämmte Häuser ist die Wärmepumpe trotz höherer Anschaffungskosten langfristig die wirtschaftlichere Wahl, für schlecht gedämmten Altbau kann eine Gasheizung kurzfristig günstiger sein, aber Bio-Treppe und CO₂-Preis machen sie bis 2040 deutlich teurer.

Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab:

1. Gebäudezustand: Wärmepumpen arbeiten effizient bei Vorlauftemperaturen unter 50 °C, also in Häusern mit Fußbodenheizung oder gut gedämmten Heizkörpern. In schlecht gedämmten Altbauten mit hohem Wärmebedarf ist die Effizienz geringer, der Einbau aufwändiger.

2. Eigener Strompreis: Der Haushaltsstrompreis liegt aktuell bei rund 34 Cent/kWh (Stand Mai 2026). Mit Wärmepumpen-Sondertarifen (rund 26 bis 28 Cent/kWh) und einer eigenen Photovoltaikanlage verbessert sich die Wirtschaftlichkeit erheblich. Eine 8-kWp-PV-Anlage kann im Sommer 40 bis 60 Prozent des Wärmepumpenstroms selbst decken.

3. Planungshorizont: Wer die Wärmepumpe jetzt kauft, sichert sich bis zu 70 Prozent Förderung und hat steigende Kostenvorteile gegenüber fossilen Alternativen. Wer eine neue Gasheizung kauft, spart kurzfristig Kapital, zahlt aber ab 2029 Bio-Aufschläge und steigende CO₂-Kosten.

Besonders relevant ist diese Abwägung für Eigentümer eines Einfamilienhauses: kein Fernwärmeanschluss, eigene Entscheidungsfreiheit, hoher Einfluss der Heiztechnik auf Betriebskosten und Wiederverkaufswert.

In Bayern und anderen Flächenländern, wo Fernwärme in ländlichen Lagen selten verfügbar ist, fällt die Wahl zwischen Wärmepumpe und Gasheizung am häufigsten. Mehr zu regionalen Baukosten und Energiepreisunterschieden findest du auf der Seite Baukosten Bayern.

Mieterschutz im GModG: Wer zahlt die Mehrkosten?

Das GModG verpflichtet Vermieter, die nach November 2026 eine neue fossile Heizung einbauen, zur Übernahme von 50 Prozent der laufenden Mehrkosten durch Bio-Brennstoffe, CO₂-Preis und Netzentgelte.

Bisher trugen Mieter die vollständigen Betriebskosten der Heizung, inklusive des steigenden CO₂-Preises, der 2026 bei 65 Euro je Tonne CO₂ liegt. Das GModG ändert das gezielt: Bei einer neuen fossilen Heizung nach dem Stichtag teilen sich Vermieter und Mieter die entstehenden Mehrkosten hälftig.

Für Vermieter bedeutet das: Eine neue Gasheizung ist nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich mit langfristiger Unsicherheit verbunden. Wer heute auf eine Wärmepumpe umstellt, vermeidet dieses Haftungsrisiko und bleibt bei der KfW-Förderung förderfähig. Für Mieter ist die Regelung ein echter Schutz: Sie verhindert, dass der Vermieter einseitig eine fossil betriebene Heizung einbaut und Mieter die vollen Mehrkosten der Bio-Treppe tragen.

Die genaue Abrechnung, wie die Kostenteilung im Nebenkostensystem abgebildet wird, soll in einer Ausführungsverordnung geregelt werden. Bis dahin gilt die bisherige Heizkostenverordnung weiter.

FAQ: GModG und das neue Heizungsgesetz 2026

Wann tritt das GModG in Kraft?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll am 1. November 2026 in Kraft treten. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen; der Bundesrat entscheidet voraussichtlich im Oktober 2026.

Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung jetzt tauschen?

Nein. Laufende Heizungsanlagen, die vor dem 1. November 2026 installiert wurden, sind von der Bio-Treppe nicht betroffen. Sie dürfen weiter betrieben, gewartet und repariert werden. Eine verpflichtende Austauschpflicht gibt es nicht.

Darf ich nach November 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen?

Ja. Das GModG erlaubt wieder den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen ohne Technologiepflicht. Ab 2029 gilt die Bio-Treppe: beginnend mit 10 Prozent CO₂-neutralem Brennstoff, steigend auf 60 Prozent ab 2040.

Gibt es nach dem GModG noch KfW-Förderung für Wärmepumpen?

Ja. Die KfW 458-Förderung bleibt unverändert bestehen. Wärmepumpen, Pelletheizungen und andere erneuerbare Heizsysteme werden weiterhin mit bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst. Gas- und Ölheizungen erhalten keine KfW-Förderung.

Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026 und wie entwickelt er sich?

Der CO₂-Preis liegt 2026 bei 65 Euro je Tonne CO₂ und soll bis 2030 auf 100 Euro steigen. Das erhöht die laufenden Betriebskosten fossiler Heizungen kontinuierlich, unabhängig vom GModG.

Was bedeutet die Bio-Treppe konkret für die Heizkosten?

Biomethan kostet Stand Mai 2026 rund 30 bis 40 Prozent mehr als Erdgas. Bei einem Jahresverbrauch von 15.000 kWh und 10 Prozent Bio-Anteil entstehen ab 2029 Mehrkosten von rund 100 bis 150 Euro jährlich. Bei 60 Prozent Bio-Anteil ab 2040 sind es voraussichtlich 600 bis 900 Euro pro Jahr.