GRZ und GFZ: Wie viel darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Wer ein Grundstück kauft, fragt sich schnell: Was darf ich hier eigentlich errichten? Zwei Kennzahlen aus dem Bebauungsplan entscheiden das maßgeblich: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Beide Werte stehen im Bebauungsplan der Gemeinde und legen verbindlich fest, wie viel Fläche du bebauen und wie viel Geschossfläche du insgesamt errichten darfst.

Stand dieses Artikels: 14. Oktober 2026.

Was bedeutet die Grundflächenzahl (GRZ)?

Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche du je Quadratmeter Grundstücksfläche bebauen darfst. Eine GRZ von 0,4 auf einem 500 m² großen Grundstück erlaubt dir maximal 200 m² überbaute Fläche.

Rechtlich ist die Grundflächenzahl in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Maßgebend ist die Fläche des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Wenn keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt ist, gilt die tatsächliche Straßengrenze.

Wichtig für die Praxis: Zur anrechenbaren Grundfläche zählen nicht nur das Haus selbst, sondern nach § 19 Abs. 4 BauNVO auch:

• Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
• Nebenanlagen wie Geräteschuppen, Carports und ähnliche Bauten
• Unterirdische bauliche Anlagen, durch die das Grundstück unterbaut wird (z. B. Kellergeschosse, die über den Gebäudegrundriss hinausgehen)

Für diese Nebenanlagen gilt eine Sonderregelung: Die zulässige Grundfläche darf durch sie um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Gesamt-GRZ von 0,8. Wer also in einem Wohngebiet mit GRZ 0,4 eine Garage baut, kann die Gesamt-GRZ auf bis zu 0,6 ausschöpfen, nicht aber auf 0,8, weil das mehr als 50 Prozent Überschreitung wäre.

Was bedeutet die Geschossflächenzahl (GFZ)?

Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche insgesamt zulässig sind. Sie entscheidet darüber, wie hoch du bauen und wie viele Stockwerke du errichten kannst.

Geregelt ist dies in § 20 BauNVO: Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen ermittelt. Balkone, Loggien und Terrassen bleiben dabei außen vor. Bei einer GFZ von 1,2 auf einem 500 m² Grundstück darfst du insgesamt maximal 600 m² Geschossfläche errichten.

Als Vollgeschosse gelten nach § 20 Abs. 1 BauNVO Geschosse, die nach den landesrechtlichen Vorschriften als Vollgeschosse zählen oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Dachgeschosse mit ausgebautem Kniestock können je nach Landesrecht als Vollgeschoss gelten; das variiert von Bundesland zu Bundesland.

Gerechnetes Beispiel: Grundstück 600 m², WA-Gebiet

Nehmen wir ein typisches Baugrundstück in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) mit 600 m² und den laut § 17 BauNVO geltenden Orientierungswerten:

• GRZ 0,4: maximal 240 m² Grundfläche für das Haus
• GFZ 1,2: maximal 720 m² Gesamtgeschossfläche
• Mit 240 m² Grundfläche und GFZ 1,2 wären theoretisch drei Vollgeschosse möglich (240 m² × 3 = 720 m²)
• Für Garage und Carport stehen noch bis zu 50% der GRZ zusätzlich zur Verfügung

In der Praxis legen Bebauungspläne meist auch die maximale Geschossigkeit fest (z. B. II für zwei Vollgeschosse), sodass nicht die volle GFZ ausgeschöpft werden kann.

Die gesetzlichen Obergrenzen nach § 17 BauNVO

Der Bundesgesetzgeber hat in § 17 BauNVO Orientierungswerte als Obergrenzen festgelegt, die im Regelfall nicht überschritten werden sollen. Für das Einfamilienhaus im allgemeinen Wohngebiet gelten GRZ 0,4 und GFZ 1,2 als Richtwerte.

Baugebiet	Kürzel	GRZ max.	GFZ max.
Kleinsiedlungsgebiet	WS	0,2	0,4
Reines / Allgemeines Wohngebiet	WR / WA	0,4	1,2
Besonderes Wohngebiet	WB	0,6	1,6
Dorfgebiet / Mischgebiet	MD / MI / MDW	0,6	1,2
Urbanes Gebiet	MU	0,8	3,0
Kerngebiet	MK	1,0	3,0
Gewerbe- / Industriegebiet	GE / GI	0,8	2,4
Wochenendhausgebiet	-	0,2	0,2

Quelle: § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), gesetze-im-internet.de

In Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen die Orientierungswerte laut Gesetz grundsätzlich nicht überschritten werden. In allen anderen Gebieten können Gemeinden im Bebauungsplan sowohl niedrigere als auch, in begründeten Ausnahmefällen, höhere Werte festlegen.

Für das klassische Einfamilienhaus oder den Bungalow ist das allgemeine Wohngebiet (WA) mit GRZ 0,4 und GFZ 1,2 der häufigste Fall. Manche Gemeinden legen im Bebauungsplan jedoch niedrigere GRZ-Werte fest, etwa 0,3 oder 0,25, um eine aufgelockerte Bebauung mit großzügigen Gärten zu erhalten.

Wie liest du GRZ und GFZ im Bebauungsplan?

Den Bebauungsplan findest du beim Bauamt deiner Gemeinde oder häufig digital im Geoportal der Gemeinde. GRZ und GFZ stehen dort in der sogenannten Nutzungsschablone.

Die Nutzungsschablone ist ein kleines Kästchen mit mehreren Zeilen, das im Lageplan des Bebauungsplans erscheint. Von oben nach unten sind dort typischerweise angegeben:

1. Art der baulichen Nutzung (z. B. WA für allgemeines Wohngebiet)
2. Grundflächenzahl (z. B. GRZ 0,35)
3. Geschossflächenzahl (z. B. GFZ 0,7)
4. Anzahl der Vollgeschosse (z. B. II für zwei Vollgeschosse, I-II für ein bis zwei)
5. Dachform und Dachneigung (z. B. SatD 30-45° für Satteldach)
6. Bauweise (z. B. o für offene Bauweise)

Neben GRZ und GFZ enthält der Bebauungsplan oft auch eine Baulinie oder Baugrenze, die festlegt, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das Haus muss innerhalb dieser Linien stehen. Wie du die Baugenehmigung beantragst und was dabei zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber zur Baugenehmigung.

GRZ und GFZ berechnen: Schritt für Schritt

Die Rechnung ist einfach: Multipliziere die GRZ mit der Grundstücksfläche, um die maximal zulässige Grundfläche zu erhalten. Für die GFZ-Berechnung multiplizierst du entsprechend.

Beispiel (gerechnet):

• Grundstücksfläche: 750 m²
• GRZ im Bebauungsplan: 0,35
• Maximal zulässige Grundfläche: 750 m² × 0,35 = 262,5 m²
• GFZ: 0,70
• Maximal zulässige Geschossfläche: 750 m² × 0,70 = 525 m²
• Bei 262,5 m² Grundfläche passen zwei Vollgeschosse genau in die GFZ: 262,5 m² × 2 = 525 m²
• Für Garage oder Carport stehen zusätzlich bis zu 50% der GRZ zur Verfügung: 262,5 m² × 0,5 = 131,25 m² extra

Beachte, dass die Geschossfläche nach den Außenmaßen des Gebäudes gemessen wird, nicht nach der Wohnfläche. Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist wegen Wandstärken, nicht anrechenbarer Schrägen und Verkehrsflächen immer geringer als die Geschossfläche.

Für eine erste Kostenschätzung deines Bauvorhabens hilft dir unser Baukostenrechner, der auf Basis der Grundfläche und der gewünschten Ausstattung eine belastbare Orientierung gibt.

Was passiert bei Überschreitung der GRZ oder GFZ?

Wer GRZ oder GFZ überschreitet, riskiert die Ablehnung der Baugenehmigung oder im schlimmsten Fall die Anordnung eines (Teil-)Abrisses nach Fertigstellung. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, aber keine Selbstverständlichkeit.

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht in § 31 Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans vor, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und städtebauliche Belange nicht entgegenstehen. Diese Befreiung muss vor Baubeginn beantragt und genehmigt werden.

Wer ein Grundstück kauft und darauf hofft, eine Befreiung zu erhalten, geht ein erhebliches Risiko ein. Empfehlenswert ist eine Bauvoranfrage beim Bauamt noch vor dem Grundstückskauf. Diese ist kostenpflichtig, aber deutlich günstiger als ein abgelehnter Bauantrag oder gar ein Rechtsstreit. Was der Grundstückskauf insgesamt kostet, erklärt unser Ratgeber Grundstück kaufen.

GRZ, GFZ und die Baukosten

Ein Grundstück mit hoher GRZ und GFZ lässt mehr Nutzfläche zu und verteilt die Grundstückskosten auf mehr Quadratmeter, was die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche senkt. Ein Grundstück mit GRZ 0,2 in einem Kleinsiedlungsgebiet erlaubt bei 800 m² Grundstück nur 160 m² bebaute Fläche, was die Quadratmeterkosten empfindlich verteuert.

Für die Kostenplanung gilt:

• Niedrige GRZ bedeutet weniger bebaubare Fläche und höhere Grundstückskosten pro Wohnfläche
• Hohe GFZ ermöglicht mehr Vollgeschosse, erhöht aber die Kosten für Treppen, Decken und haustechnische Leitungswege
• Keller und Unterkellerungen zählen zur GRZ und verbrauchen einen Teil des Kontingents
• Garagen und Carports müssen ebenfalls einkalkuliert werden

Wie viel ein Haus in deiner Region kostet, erfährst du auf unserer Seite zu den Baukosten in Bayern oder den Baukosten in Nordrhein-Westfalen. Was beim Grundstückserwerb zusätzlich anfällt, erklärt unser Artikel zu den Erschließungskosten.

FAQ: GRZ und GFZ im Überblick

Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ? Die GRZ bestimmt, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut werden darf (Fußabdruck des Hauses). Die GFZ bestimmt die gesamte Geschossfläche über alle Vollgeschosse. Ein zweigeschossiges Haus nutzt bei gleicher Grundfläche die doppelte GFZ im Vergleich zu einem eingeschossigen Bungalow.

Zählen Garage und Carport zur GRZ? Ja. Garagen, Carports und ihre Zufahrten werden zur Grundfläche hinzugerechnet (§ 19 Abs. 4 BauNVO). Die GRZ darf für solche Nebenanlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Gesamt-GRZ von 0,8.

Welche GRZ gilt für ein typisches Einfamilienhaus? In allgemeinen Wohngebieten (WA) und reinen Wohngebieten (WR) liegt der Orientierungswert nach § 17 BauNVO bei GRZ 0,4. Viele Gemeinden setzen jedoch niedrigere Werte fest, zum Beispiel 0,25 bis 0,35, um aufgelockerte Bebauung zu erhalten.

Was ist, wenn kein Bebauungsplan existiert? In unbeplanten Innenbereichen gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die GRZ und GFZ der Nachbarbebauung dienen als Maßstab. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind Wohnbauten grundsätzlich nicht zulässig.

Zählt das Dachgeschoss zur GFZ? Das hängt vom Landesrecht ab. Als Vollgeschoss gilt ein Geschoss, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als solches anerkannt wird (§ 20 Abs. 1 BauNVO). Ausgebaute Dachgeschosse mit niedrigem Kniestock gelten in vielen Bundesländern nicht als Vollgeschoss und belasten die GFZ daher nicht, können aber als halbes Geschoss angerechnet werden.

Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück? Den Bebauungsplan bekommst du beim Baurechtsamt deiner Stadt oder Gemeinde. Die meisten Kommunen stellen ihn auch digital im Geoportal oder als PDF auf ihrer Website zur Verfügung. Im Zweifelsfall hilft eine direkte Anfrage beim Bauamt weiter.