Solarpflicht für Neubauten: Was § 106 GModG ab 2027 für Bauherren bedeutet

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Neben der Abschaffung der 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizen enthält es in § 106 eine bundesweite Solarpflicht, die erste einheitliche Regelung auf Bundesebene. Bisher hatten nur einzelne Länder wie Bayern und Baden-Württemberg eigene Pflichten in ihren Bauordnungen verankert. Damit ist es jetzt vorbei: Ab 2027 gilt Solar als Pflicht für Gewerbebauten, ab 2030 für alle Neubauten. Was konkret verlangt wird, wen das betrifft und wie du deine Planung anpassen musst.

Was ist die bundesweite Solarpflicht, und ab wann gilt sie?

§ 106 GModG führt eine gestufte bundesweite Solarpflicht ein: Ab 1. Januar 2027 gilt sie für neue öffentliche und gewerbliche Gebäude über 250 m² Nutzfläche, ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten, einschließlich Wohngebäuden.

Bisher galt Solarpflicht nur dort, wo Bundesländer sie in der Landesbauordnung festgeschrieben hatten. Bayern und Baden-Württemberg waren Vorreiter, andere Länder zogen teils nach. Mit dem GModG schafft der Bundesgesetzgeber erstmals eine einheitliche Bundespflicht, die in allen 16 Bundesländern gilt.

Für Bauherren bedeutet das: Wer ein neues Gebäude plant oder einen Bestand grundlegend saniert, muss Solarenergie einplanen. Entscheidend für die Anwendung ist das Datum der Baugenehmigung, nicht der Fertigstellung.

Wer ist wann betroffen? Die Zeitachse im Überblick

Die Solarpflicht tritt nicht auf einmal in Kraft, sondern in fünf Stufen bis 2031. Jede Stufe greift eine andere Gebäudekategorie, von neuen Gewerbebauten bis zu öffentlichen Bestandsgebäuden.

Datum	Betroffene Gebäude
Ab 1. Jan. 2027	Neue öffentliche Nicht-Wohngebäude + neue Gewerbe- und Sonderbauten ab 250 m² Nutzfläche
Ab 1. Jan. 2028	Bestehende Gewerbegebäude ab 500 m² mit grundlegender Dachsanierung
Ab 1. Jan. 2029	Öffentliche Bestandsgebäude ab 750 m² Nutzfläche
Ab 1. Jan. 2030	Alle Neubauten: Wohn- und Gewerbegebäude inkl. überdachter Stellplätze an Gebäuden
Ab 1. Jan. 2031	Öffentliche Bestandsgebäude ab 250 m² Nutzfläche

Quelle: § 106 GModG, beschlossen am 10. Juli 2026.

Für den typischen Bauherrn eines Einfamilienhauses greift die Pflicht ab der Baugenehmigung 2030. Wer 2029 noch einen Bauantrag stellt und 2031 fertigstellt, fällt nicht darunter, allerdings können je nach Bundesland strengere Landesregeln gelten, die bereits jetzt eine Pflicht vorsehen.

Was konkret verlangt wird: PV, Solarthermie oder Solar-Ready

§ 106 GModG schreibt keine bestimmte Technologie vor. Die Pflicht kann mit einer Photovoltaikanlage, einer Solarthermieanlage oder einer Kombination erfüllt werden. Unter bestimmten Bedingungen reicht auch eine "Solar-Ready"-Auslegung des Gebäudes.

Die genauen Mindestgrößen, zum Beispiel Kilowatt-peak je Wohneinheit oder Belegungsquote der Dachfläche, werden in einer Ausführungsverordnung geregelt, die das Bundesministerium bis Ende 2026 vorlegen will. Als Orientierung gilt heute, was Bayern und Baden-Württemberg bereits anwenden: typischerweise 0,2 bis 0,3 kWp installierte Leistung je Wohneinheit oder eine Mindestbelegungsquote der geeigneten Dachfläche.

Photovoltaik

Die häufigste Lösung: Eine PV-Anlage auf dem Dach erzeugt Strom, der selbst genutzt oder eingespeist wird. Die Einspeisevergütung nach EEG liegt aktuell (Juli 2026) bei 8,03 Ct/kWh für Anlagen bis 10 kWp. PV-Anlagen bis 30 kWp sind seit 2023 ertragsteuerlich befreit und beim Kauf umsatzsteuerfrei (0 % MwSt.).

Solarthermie

Wer Wärme statt Strom bevorzugt, kann eine thermische Solaranlage installieren. Das GModG akzeptiert Solarthermie als gleichwertige Alternative. In Kombination mit einer Wärmepumpe oder einem modernen Heizkessel reduziert das den Energiebedarf erheblich.

Solar-Ready

Ist eine sofortige Installation technisch oder wirtschaftlich nicht möglich, kann das Gebäude "Solar-Ready" geplant werden: Dach, Statik, Leerrohre und Elektroanschlüsse werden so vorbereitet, dass eine spätere Nachrüstung ohne Baueingriffe möglich ist. Das Bundesministerium will in der Ausführungsverordnung regeln, für welche Fälle diese Option zulässig ist.

Flexible Betreibermodelle

Du musst die Anlage weder selbst kaufen noch selbst betreiben. § 106 GModG erlaubt ausdrücklich:

• Contracting: Ein Energiedienstleister installiert und betreibt die Anlage, du zahlst für den Strom
• Mieterstrommodell: Mehrfamilienhäuser können Strom direkt an Mieter liefern
• Dachleasingmodell: Verpachtung der Dachfläche an eine Bürgerenergiegenossenschaft
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Mehrere Einheiten in einem Gebäude versorgen sich gemeinsam

Ausnahmen: Wann gilt die Solarpflicht nicht?

Das GModG kennt drei Befreiungsgründe: Denkmalschutz, technische Unmöglichkeit und wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Der Antrag muss beim zuständigen Bauamt gestellt werden, der Nachweis liegt beim Bauherrn.

Denkmalschutz: Gebäude unter Denkmal- oder Ensembleschutz sind befreit, wenn die Solaranlage das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Die Baugenehmigungsbehörde entscheidet im Einzelfall.

Technische Unmöglichkeit: Starke Verschattung durch Bäume oder Nachbargebäude, ungeeignete Dachneigung oder unzureichende Statik können eine Befreiung begründen. Ein Energieberater muss die Ungeeignetheit durch ein Gutachten belegen.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Wenn sich die Anlage innerhalb von 20 Jahren nicht amortisiert, kann Befreiung beantragt werden. In der Praxis ist dieser Fall bei Neubauten selten: PV-Anlagen amortisieren sich heute in den meisten Regionen innerhalb von 10 bis 14 Jahren.

Wichtig: Bundeswehr- und Sicherheitsliegenschaften des Bundes sind generell ausgenommen.

Kosten und Förderung: Was eine PV-Anlage im Neubau 2026 kostet

Eine typische 10-kWp-Anlage für ein Einfamilienhaus kostet 2026 rund 12.000 bis 17.000 Euro brutto inklusive Montage. Direktförderung für PV im Wohngebäude-Neubau gibt es nicht, aber steuerliche Vorteile und indirekte KfW-Effekte.

Anlagengröße	Investition brutto (2026)	Eigenverbrauch ca.	Amortisation ca.
5 kWp (kleines EFH)	7.000 bis 10.000 €	3.000 kWh/Jahr	10 bis 13 Jahre
10 kWp (EFH standard)	12.000 bis 17.000 €	5.000 bis 6.000 kWh/Jahr	10 bis 14 Jahre
20 kWp (MFH/Gewerbe)	20.000 bis 28.000 €	10.000+ kWh/Jahr	8 bis 12 Jahre

Preise: Marktdurchschnitt Juli 2026 inkl. Montage und Wechselrichter, ohne Speicher.

Direkte Bundesförderung für PV im Wohngebäude-Neubau gibt es 2026 nicht als Einzelmaßnahme. Indirekte Effekte lohnen sich aber:

• KfW 297/298 Neubau: Wer eine PV-Anlage mit Stromspeicher einbaut und Effizienzhaus-40-Standard erreicht, profitiert von günstigem KfW-Neubaukredit mit bis zu 150.000 Euro Kreditbetrag und niedrigem Effektivzins.
• 0 % MwSt.: PV-Anlagen bis 30 kWp auf Wohngebäuden sind von der Umsatzsteuer befreit, das senkt die Investition um rund 19 % gegenüber einer normalen Handwerkerrechnung.
• EEG-Einspeisevergütung: Aktuell 8,03 Ct/kWh für Anlagen bis 10 kWp, die überschüssigen Strom ins Netz einspeisen.

Die Kosten für Photovoltaik und Haustechnik sind regional unterschiedlich. In Bayern sind Installationskapazitäten gut ausgebaut, was Wartezeiten reduziert, die Handwerkerpreise liegen aber über dem Bundesdurchschnitt. Für eine belastbare Kostenschätzung deines Gesamtvorhabens: Heizung, Photovoltaik, Dämmung und Nebenkosten, nutze den Baukostenrechner.

Was "Solar-Ready" im Neubau konkret bedeutet

"Solar-Ready" heißt: Die bauliche Grundlage für eine spätere PV-Anlage ist im Rohbau vorhanden, die Anlage selbst muss noch nicht montiert werden. Im Neubau kostet das 500 bis 2.000 Euro Mehraufwand und erspart teure Nachrüsteingriffe.

Konkret umfasst Solar-Ready:

• Statik: Dachstuhl für PV-Auflast dimensionieren (ca. 15 bis 25 kg/m² Zusatzlast einkalkulieren)
• Leerrohre: Kabelschutzrohre (2 × 50 mm) von Dach bis Technikraum verlegen
• Elektroanschluss: Zählerschrank und Hausanschlusskasten für einen Wechselrichter-Anschluss vorbereiten
• Ausrichtung: Dach auf Südausrichtung (160 bis 220°) und Neigung (30 bis 45°) hin optimieren, schon in der Entwurfsplanung
• Dokumentation: Energieberater erstellt Solar-Potential-Nachweis für den Bauantrag

Den vollständigen Überblick über alle Neubau-Anforderungen ab 2030: Nullemissionsstandard, Heizsystem und Dämmung, findest du im Ratgeber Nullemissionsgebäude 2030: Was Neubauten ab 2030 erfüllen müssen.

Was das für deine Bauplanung 2026 bedeutet

Wer 2026 plant und bis 2029 fertigstellt, ist noch nicht von der Wohngebäude-Pflicht betroffen, sollte aber für 2030 vorplanen. Wer Gewerbeimmobilien baut, muss ab Baugenehmigung 2027 Solar einrechnen.

Drei konkrete Szenarien:

Szenario A: Einfamilienhaus, Baugenehmigung 2026, Fertigstellung 2028: Bundesweite Solarpflicht greift noch nicht. Prüfe aber, ob dein Bundesland schon eine eigene Pflicht hat (Bayern, BW: ja). PV ist dennoch wirtschaftlich sinnvoll und verbessert deine KfW-Einstufung.

Szenario B: Einfamilienhaus, Baugenehmigung 2029/2030, Fertigstellung 2031: Solarpflicht gilt ab Baugenehmigung 2030. Wer noch 2029 genehmigen lässt, ist außen vor, aber nur einen Jahrgang lang. Plane PV von Anfang an mit ein, auch wenn du knapp darunter liegst.

Szenario C: Gewerbebau oder Bürogebäude ab 250 m², Baugenehmigung ab 2027: Solarpflicht gilt. Solar-Planung gehört in den Bauantrag. Betreibermodell (Contracting, Leasing) frühzeitig mit Energieberater klären. Kosten in der Kalkulation berücksichtigen, sie amortisieren sich aber in aller Regel.

FAQ: Solarpflicht GModG 2027 und 2030

Gilt die Solarpflicht auch für Bestandsgebäude?

Ja, aber nur in bestimmten Fällen und mit späteren Fristen. Bestehende Gewerbegebäude ab 500 m² Nutzfläche sind ab 2028 bei einer grundlegenden Dachsanierung betroffen. Bestehende öffentliche Gebäude folgen ab 2029 (750+ m²) und 2031 (250+ m²). Für private Wohnbestandsgebäude sieht § 106 GModG aktuell keine Nachrüstpflicht vor.

Reicht eine Solarthermieanlage statt Photovoltaik?

Ja. Das GModG schreibt keine Technologie vor. Eine Solarthermieanlage erfüllt die Pflicht gleichwertig. Die genauen Mindestgrößen und Flächenvorgaben regelt die Ausführungsverordnung, die bis Ende 2026 erwartet wird.

Was passiert, wenn mein Dach für Solar ungeeignet ist?

Dann kann eine Befreiung beantragt werden, wegen technischer Unmöglichkeit (starke Verschattung, ungünstige Ausrichtung) oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Ein Energieberater muss die Ungeeignetheit per Gutachten belegen. Das Bauamt entscheidet.

Muss ich die PV-Anlage selbst kaufen und betreiben?

Nein. Das GModG erlaubt Contracting-Modelle, Dachleasingmodelle und Mieterstrommodelle ausdrücklich. Wer die Investition scheut, kann die Dachfläche an einen Energiedienstleister verpachten und bekommt dafür eine installierte Anlage, ohne eigenes Kapital einzusetzen.

Was gilt in Bayern oder BW, die schon eine Solarpflicht haben?

Das strengere Recht gilt. Bayern hat seit Mai 2023 eine eigene Solarpflicht für Neubauten, Baden-Württemberg seit 2022. Diese Landesregeln bleiben bestehen und können strenger sein als das GModG. Bauherren in diesen Ländern müssen beide Ebenen prüfen.

Wann kommt die Ausführungsverordnung mit konkreten Mindestgrößen?

Das Bundesministerium hat angekündigt, die Ausführungsverordnung zu § 106 GModG bis Ende 2026 vorzulegen. Bis dahin gelten die Landesregelungen als Orientierung. Bauherren sollten mit einem Energieberater klären, welche Anforderungen konkret für ihr Vorhaben gelten.