Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechenweg von der Monatsrate zum Budget

Wie viel Haus du dir leisten kannst, ergibt sich aus der Monatsrate, die du dauerhaft tragen kannst, dem aktuellen Bauzins und deinem Eigenkapital. Bei einem Effektivzins von 4,04 Prozent, den die Bundesbank für August 2026 bei Wohnungsbaukrediten mit über zehn Jahren Zinsbindung meldet, trägt eine Rate von 2.000 Euro rechnerisch rund 420.000 Euro Darlehen über 30 Jahre. Dazu kommt dein Eigenkapital, abzüglich der Kaufnebenkosten für das Grundstück.

Stand dieses Artikels: 7. Oktober 2026. Zinssätze laut Deutscher Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Berichtsmonat August 2026 (vorläufiger Wert).

Wie rechnest du aus, wie viel Haus du dir leisten kannst?

Rechne rückwärts: Erst legst du die Monatsrate fest, die neben allen anderen Ausgaben sicher bleibt. Daraus ergibt sich mit Zins und Laufzeit die Darlehenssumme. Plus Eigenkapital, minus Nebenkosten, ergibt dein Budget für Grundstück und Haus.

Der Rechenweg in vier Schritten:

1. Rate festlegen: Nimm deine Haushaltsrechnung als Grundlage, nicht dein Wunschhaus. In die Rate gehört nur, was nach Lebenshaltung, Rücklagen, Versicherungen und späteren Hauskosten übrig bleibt.
2. Darlehen berechnen: Mit der Annuitätenformel (siehe unten) wird aus der Rate eine Darlehenssumme.
3. Eigenkapital addieren: Erspartes, das du einsetzen kannst, ohne deine Notreserve aufzulösen.
4. Nebenkosten abziehen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für das Grundstück planst du am sichersten aus Eigenmitteln ein.

Eine verbreitete Faustregel besagt, die Rate solle einen bestimmten Anteil des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Solche Regeln ersetzen keine Haushaltsrechnung, weil Kinder, Auto und Pendelstrecke von Familie zu Familie sehr verschieden sind.

Welcher Bauzins gilt aktuell?

Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte im August 2026 bei 4,01 Prozent. Bei einer anfänglichen Zinsbindung von über zehn Jahren waren es 4,04 Prozent.

Berichtsmonat	Wohnungsbaukredite insgesamt	Zinsbindung über 10 Jahre
Juni 2026	3,95 %	3,98 %
Juli 2026	3,94 %	3,92 %
August 2026 (vorläufig)	4,01 %	4,04 %

Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze im Neugeschäft. Volumengewichtete Durchschnitte über alle neu abgeschlossenen Kredite, ohne Kosten etwa für Bearbeitung oder Kreditversicherungen.

Wichtig: Das sind Durchschnittswerte. Dein persönlicher Zins hängt von Eigenkapitalanteil, Bonität, Zinsbindung und Bank ab und kann darüber oder darunter liegen. Wie du Angebote vergleichst, steht im Ratgeber Baufinanzierung.

Wie viel Darlehen trägt welche Monatsrate?

Bei 4,04 Prozent Effektivzins trägt eine Rate von 1.500 Euro über 30 Jahre rund 315.000 Euro Darlehen, eine Rate von 2.500 Euro rund 526.000 Euro. Bei 25 Jahren Laufzeit fällt die Summe jeweils kleiner aus.

Monatsrate	Darlehen bei 25 Jahren	Darlehen bei 30 Jahren
1.000 €	190.100 €	210.300 €
1.500 €	285.200 €	315.400 €
2.000 €	380.200 €	420.600 €
2.500 €	475.300 €	525.700 €
3.000 €	570.300 €	630.900 €

Eigene Rechnung mit der Annuitätenformel: Darlehen = Rate x (1 minus (1 + i) hoch minus n) geteilt durch i. Dabei ist i der Monatszins, abgeleitet aus 4,04 Prozent effektiv pro Jahr ((1,0404 hoch 1/12) minus 1 = 0,3306 Prozent), und n die Zahl der Monatsraten (300 oder 360). Gerundet auf 100 Euro. Annahme: gleicher Zins über die gesamte Laufzeit und vollständige Tilgung am Ende.

Diese Annahme ist der Haken. Ist deine Zinsbindung kürzer als die Laufzeit und läuft sie zum Beispiel nach zehn oder fünfzehn Jahren aus, wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Steigt er, steigt deine Rate oder die Laufzeit. Rechne deshalb zur Probe auch mit einem Zins, der einen Prozentpunkt höher liegt.

Wie teuer das Darlehen insgesamt wird, zeigt ein Beispiel aus der Tabelle: Bei 2.000 Euro Rate und 30 Jahren zahlst du 720.000 Euro zurück, davon rund 299.400 Euro Zinsen (eigene Rechnung: 360 x 2.000 Euro minus 420.593 Euro Darlehen).

Welche Kaufnebenkosten musst du vom Budget abziehen?

Vor allem die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück, dazu Notar und Grundbuch. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent, dem Satz im Grunderwerbsteuergesetz, und höheren Landessätzen wie 6,5 Prozent in Brandenburg.

Das Grunderwerbsteuergesetz setzt in § 11 einen Satz von 3,5 Prozent fest. Nach Artikel 105 Grundgesetz dürfen die Länder ihren Satz aber selbst bestimmen. Brandenburg zum Beispiel verlangt seit Juli 2015 laut Landesgesetz 6,5 Prozent. Welcher Satz in deinem Land gilt, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren hängen vom Kaufpreis ab und fallen für Beurkundung, Vollzug, Eintragung des Eigentums und der Grundschuld an. Lass dir vom Notar vorab eine Kostenschätzung geben.

Was das Grundstück wert ist, kannst du mit den Bodenrichtwerten deiner Gemeinde einordnen. Worauf du beim Kauf achten musst, steht im Ratgeber Grundstück kaufen.

Was heißt das für das Musterhaus mit 140 m²?

Mit 2.000 Euro Rate, 30 Jahren Laufzeit und 100.000 Euro Eigenkapital stehen rund 520.600 Euro zur Verfügung. Nach den Baukosten des Musterhauses bleiben davon rund 80.600 Euro für Grundstück, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

Posten	Betrag
Darlehen aus 2.000 € Rate, 30 Jahre, 4,04 %	420.593 €
Eigenkapital (Annahme)	100.000 €
Budget gesamt	520.593 €
Baukosten Musterhaus (KG 200 bis 700)	440.013 €
Rest für Grundstück und Kaufnebenkosten	80.580 €
Grundstück maximal bei 3,5 % Grunderwerbsteuer	rund 77.850 €
Grundstück maximal bei 6,5 % Grunderwerbsteuer	rund 75.660 €

Eigene Rechnung. Die Baukosten des Musterhauses (140 m², Bundesdurchschnitt) stammen aus dem Ratgeber Hausbau-Kosten, brutto mit 19 % Umsatzsteuer. Grundstück maximal = Rest geteilt durch (1 + Steuersatz). Notar und Grundbuch sind darin noch nicht abgezogen, das Grundstück muss also etwas günstiger sein.

Das Beispiel zeigt, wie eng es werden kann. Wo die Bodenpreise hoch sind, wird der Rest schnell zu knapp. Dann musst du an der Rate, am Eigenkapital oder am Haus selbst drehen, etwa an der Wohnfläche oder am Keller.

Wie viel Eigenkapital solltest du einbringen?

Mindestens so viel, dass du die Kaufnebenkosten und einen Puffer für Unvorhergesehenes selbst zahlen kannst. Jeder Euro Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und damit die Zinsen, die du über die Laufzeit zahlst.

Rechne dein Eigenkapital ehrlich. Eine Rücklage für Notfälle gehört nicht dazu, sie muss nach dem Einzug noch da sein. Wie viel Eigenkapital für welches Vorhaben sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hausbau. Die Baupreise für Wohngebäude lagen laut Statistischem Bundesamt im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresmonat. Ein eigener Puffer, den du nicht schon für das Grundstück verplant hast, fängt solche Steigerungen auf.

Die Baukosten für dein eigenes Haus, mit Wohnfläche, Bundesland und Ausstattung, rechnest du im Baukostenrechner aus. Durchschnittswerte für ein Einfamilienhaus in deinem Bundesland helfen beim ersten Abgleich.

FAQ: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Kredit bekomme ich bei 2.000 Euro Monatsrate?

Bei 4,04 Prozent Effektivzins, dem Bundesbank-Durchschnitt für August 2026 bei über zehn Jahren Zinsbindung, trägt eine Rate von 2.000 Euro rechnerisch rund 420.600 Euro über 30 Jahre oder rund 380.200 Euro über 25 Jahre. Das ist eine eigene Rechnung mit gleichbleibendem Zins.

Wie hoch sind die Bauzinsen im Oktober 2026?

Die jüngsten Bundesbank-Zahlen gelten für August 2026: 4,01 Prozent effektiv für Wohnungsbaukredite insgesamt und 4,04 Prozent bei über zehn Jahren Zinsbindung, jeweils als vorläufiger Wert. Dein persönliches Angebot kann abweichen.

Wie berechne ich die Darlehenssumme aus der Rate?

Mit der Annuitätenformel: Darlehen = Rate x (1 minus (1 + i) hoch minus n) geteilt durch i. i ist der Monatszins als Dezimalzahl, n die Zahl der Monatsraten. Den Monatszins leitest du aus dem effektiven Jahreszins ab.

Gibt es eine feste Regel, wie hoch die Rate sein darf?

Es gibt verbreitete Faustregeln, die einen Anteil am Nettoeinkommen nennen. Eine feste Vorgabe ist das nicht. Entscheidend ist deine Haushaltsrechnung, in der auch Rücklagen und die laufenden Kosten des Hauses stehen.

Muss ich die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital zahlen?

Am sichersten planst du Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus Eigenmitteln ein. Frag deine Bank, ob sie Nebenkosten mitfinanziert und zu welchem Zins. Der Satz liegt laut Gesetz bei 3,5 Prozent, die Länder dürfen ihn anheben, Brandenburg verlangt zum Beispiel 6,5 Prozent.

Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Dann wird die Restschuld zum dann gültigen Zins neu finanziert. Liegt er höher, steigt die Rate. Rechne dein Budget deshalb zusätzlich mit einem Zins, der einen Prozentpunkt über dem heutigen liegt.