Einliegerwohnung bauen: Kosten, Genehmigung und Steuervorteile 2026

Wer ein Einfamilienhaus baut, denkt oft frühzeitig an eine Einliegerwohnung: eine zweite, kleinere Wohneinheit im selben Gebäude. Sie kann Eltern oder Schwiegereltern aufnehmen, laufende Mieteinnahmen erzeugen oder später als Wohnraum für erwachsene Kinder dienen. Im Unterschied zum Kauf eines Zweifamilienhauses entsteht die Einliegerwohnung von Anfang an nach deinen Vorstellungen. Dieser Ratgeber erklärt, was eine Einliegerwohnung kostet, welche planungsrechtlichen Voraussetzungen du klären musst und welche konkreten Steuervorteile ab der ersten Vermietung greifen.

Stand dieses Artikels: 16. Oktober 2026.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene zweite Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses, die baulich dem Hauptwohnraum untergeordnet bleibt und über einen eigenen Zugang verfügt. Sie hat eine eigene Küche oder Kochgelegenheit, ein eigenes Bad sowie Schlaf- und Wohnraum. Das Gebäude gilt trotzdem als Einfamilienhaus, solange die Hauptwohnung des Eigentümers in Grundfläche und Nutzungsintensität klar überwiegt.

Typische Größen liegen zwischen 30 und 80 Quadratmetern. Besonders häufig entstehen Einliegerwohnungen im Kellergeschoss, im Dachgeschoss oder als seitlicher Anbau im Erdgeschoss. Das ermöglicht eine weitgehend getrennte Nutzung, ohne dass Eigentümer und Mieter täglich aneinander vorbeigehen. Welche Hausformen eine Einliegerwohnung besonders gut aufnehmen, erfährst du auf der Seite Einfamilienhaus.

Eine Einliegerwohnung ist kein Zweifamilienhaus. Der Unterschied liegt im Flächenverhältnis und in der Nutzungsabsicht: Beim Zweifamilienhaus sind beide Einheiten gleichwertig und für zwei Hauptnutzer gedacht. Die Einliegerwohnung ist kleiner und dem Eigentümerhaushalt untergeordnet. Diese Unterscheidung hat Folgen für das Planungsrecht, die Finanzierung und die Steuerpflicht.

Was kostet eine Einliegerwohnung zusätzlich?

Die Mehrkosten einer Einliegerwohnung gegenüber einem vergleichbaren Haus ohne zweite Wohneinheit liegen erfahrungsgemäß zwischen 30.000 und 80.000 Euro, abhängig von Größe, Lage im Gebäude und Ausstattungsstandard (gerechnet).

Die Mehrkosten entstehen, weil eine zweite vollwertige Wohneinheit eigene Haustechnik, Sanitäranlagen und Zugänge benötigt. Der größte Posten ist meist das zweite Badezimmer, gefolgt von der Küche und den notwendigen Schallschutzmaßnahmen zwischen den Wohnungen.

Kostenposition	Richtwert (gerechnet)
Separate Kochzeile oder Einbauküche	5.000 bis 15.000 EUR
Zweites Bad mit WC und Dusche	6.000 bis 15.000 EUR
Separate Eingangstür und Treppenanlage	3.000 bis 8.000 EUR
Schallschutz Decken und Trennwände	4.000 bis 12.000 EUR
Eigener Stromzähler und Elektroverteilung	1.500 bis 3.500 EUR
Heizungsanschluss, Durchflussmesser, Heizkörper	1.500 bis 4.000 EUR
Klingel, Briefkasten, separate Hausnummer	500 bis 1.500 EUR

Diese Richtwerte sind als gerechnete Beispiele zu verstehen und können je nach Bundesland, Handwerkslage und gewählter Ausstattungsqualität erheblich abweichen. Regionaler Vergleich: Baukosten Bayern oder Baukosten Nordrhein-Westfalen. Den genauen Kostenrahmen für dein Gesamtprojekt ermittelst du am besten mit dem Baukostenrechner.

Zusätzliche Kosten entstehen für Baunebenleistungen: Planer müssen die zweite Wohneinheit im Grundriss berücksichtigen, der Energieausweis muss für das gesamte Gebäude ausgestellt werden, und bei der Bauabnahme wird die Einliegerwohnung wie die Hauptwohnung geprüft. Einen Überblick über alle Nebenkosten beim Hausbau gibt der Ratgeber Baunebenkosten.

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Ja, immer. Wer beim Neubau eine Einliegerwohnung einplant, muss dies im Bauantrag angeben. Die Einliegerwohnung wird Bestandteil der Baugenehmigung für das Gesamtgebäude.

Eine nachträgliche Einliegerwohnung, die nach Fertigstellung eingebaut wird, gilt als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung und muss separat beantragt werden. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder und im schlimmsten Fall die Rückbaupflicht.

Planungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung in den meisten deutschen Wohngebieten zulässig. Gemäß Paragraph 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind Wohngebäude in reinen Wohngebieten (WR) ausdrücklich zulässig. Paragraph 4 BauNVO regelt dasselbe für allgemeine Wohngebiete (WA), die in deutschen Neubaugebieten am häufigsten vorkommen.

Der Bebauungsplan kann jedoch Einschränkungen enthalten: eine maximale Geschossflächenzahl (GFZ), eine Begrenzung auf eine Wohneinheit pro Grundstück oder besondere Anforderungen an die Grundstücksgröße. Diese Festsetzungen klärst du vorab beim Bauordnungsamt deiner Gemeinde.

Neben dem Planungsrecht regeln die Landesbauordnungen der 16 Bundesländer die technischen Mindestanforderungen. Typische Anforderungen sind eine Mindestlichte Raumhöhe von 2,40 Metern, ausreichende Belichtung durch Fenster sowie baulicher Brandschutz zwischen den Wohnungen. Details unterscheiden sich je nach Bundesland; Grundlage ist die Musterbauordnung (MBO).

Welche Steuervorteile bietet eine Einliegerwohnung?

Wer die Einliegerwohnung dauerhaft vermietet, darf die anteiligen Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung (AfA) steuerlich geltend machen und alle mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten abziehen.

Diese Steuervorteile machen die Einliegerwohnung für viele Bauherren auch finanziell interessant: Die Steuerersparnis kann einen Teil der Mehrkosten langfristig ausgleichen.

Mieteinnahmen und Werbungskosten nach Paragraph 21 EStG

Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung gehören nach Paragraph 21 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Besteuert wird nur der Überschuss: Mieteinnahmen abzüglich aller abziehbaren Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören unter anderem:

• Anteilige Hypothekenzinsen (der auf die Einliegerwohnung entfallende Anteil)
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten für die vermietete Einheit
• Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren und Fahrtkosten
• Versicherungsprämien, soweit anteilig auf die Einliegerwohnung entfallend
• Die jährliche Gebäudeabschreibung (AfA)

Wichtig: Nach Paragraph 21 Absatz 2 EStG muss das vereinbarte Mietentgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit du die Werbungskosten vollständig abziehen darfst. Liegst du darunter, wird die Nutzungsüberlassung aufgeteilt: Nur der entgeltliche Anteil berechtigt zum Werbungskostenabzug, der unentgeltliche nicht. Das gilt auch bei Vermietung an Angehörige.

Gebäudeabschreibung (AfA) nach Paragraph 7 EStG

Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, gilt nach Paragraph 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2a EStG eine lineare AfA von 3 Prozent pro Jahr der anteiligen Herstellungskosten. Das ist eine erhebliche Verbesserung gegenüber dem bis Ende 2022 geltenden Satz von 2 Prozent.

Rechenbeispiel (gerechnet): Bei anteiligen Herstellungskosten von 120.000 Euro für die Einliegerwohnung ergibt die AfA jährlich 3.600 Euro steuerliche Abschreibung über 33 Jahre hinweg.

Für ältere Gebäude gelten abweichende Sätze:

Fertigstellungszeitraum	AfA-Satz	Abschreibungsdauer
Ab 1. Januar 2023	3 % pro Jahr	33 Jahre
1. Januar 1925 bis 31. Dezember 2022	2 % pro Jahr	50 Jahre
Vor 1. Januar 1925	2,5 % pro Jahr	40 Jahre

Quelle: Paragraph 7 Absatz 4 EStG, gesetze-im-internet.de

Den auf die Einliegerwohnung entfallenden Anteil der Herstellungskosten ermittelst du im Verhältnis der Wohnflächen: Ist die Einliegerwohnung 50 von insgesamt 200 Quadratmetern groß, entfallen 25 Prozent der Gesamtherstellungskosten auf den vermieteten Anteil. Diese Quote gilt entsprechend auch für den anteiligen Zinsabzug und andere flächenbezogene Kosten.

Einliegerwohnung und KfW-Förderung

Beim Neubau mit Einliegerwohnung können die gängigen KfW-Neubauprogramme für das Gesamtgebäude grundsätzlich genutzt werden, solange du als Eigentümer die Hauptwohnung selbst bewohnst.

KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) fördert selbst genutztes Wohneigentum mit bis zu 100.000 Euro Kredit und ist kombinierbar mit den Programmen Klimafreundlicher Neubau (KfW 297 und 298). Für Familien mit Kindern bietet KfW 300 (Wohneigentum für Familien) Kredite bis zu 270.000 Euro, abhängig von Kinderzahl, Haushaltseinkommen und Energieeffizienzstandard.

Ob eine vermietete Einliegerwohnung im selben Gebäude die Eigennutzungsvoraussetzung berührt, muss im Einzelfall mit der finanzierenden Bank als KfW-Durchleitungspartner geklärt werden. In der Praxis gilt das Gebäude in der Regel weiterhin als selbst genutzt, solange du als Eigentümer die Hauptwohnung als Hauptwohnsitz nutzt.

Mehr zu Finanzierungsoptionen und Zinsbindungsstrategien beim Neubau enthält der Ratgeber Baufinanzierung.

Was du beim Vermieten beachten solltest

Vor der ersten Vermietung klärst du fünf Grundfragen: Mietvertrag, Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Kündigungsrecht und steuerliche Erfassung. Wer diese früh regelt, spart sich später Ärger.

1. Mietvertrag: Ein schriftlicher Mietvertrag nach BGB ist Pflicht. Auch bei Vermietung an Verwandte oder Bekannte gelten dieselben mietrechtlichen Regeln wie bei Fremdvermietung. Fehlt ein marktüblicher Vertrag, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug kürzen.

2. Betriebskosten: Lege die umlagefähigen Nebenkosten schriftlich fest. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine jährliche Abrechnung ist Pflicht.

3. Heizkostenabrechnung: Nutzt die Einliegerwohnung die gleiche Heizungsanlage wie das Haupthaus, schreibt die Heizkostenverordnung (HKVO) eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Plane daher bereits in der Bauphase separate Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler ein. Eine nachträgliche Nachrüstung ist teurer.

4. Kündigung: Als Eigentümer-Vermieter kannst du Eigenbedarf nach Paragraph 573 BGB anmelden, etwa wenn Familienmitglieder einziehen sollen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen von mindestens drei Monaten (nach mehr als fünf Jahren Mietdauer bis zu neun Monaten) gelten aber vollumfänglich.

5. Steuererklärung: Mieteinnahmen gibst du jedes Jahr in Anlage V der Einkommensteuererklärung an. Für das erste Jahr mit Vermietungseinkünften und der Ersterfassung der Abschreibung empfiehlt sich ein Steuerberater oder zumindest eine Steuerberatungssoftware.

FAQ: Einliegerwohnung

Zählt eine Einliegerwohnung als Zweifamilienhaus? Nein, solange die Einliegerwohnung dem Hauptwohnraum in der Fläche klar untergeordnet ist. Das Flächenverhältnis entscheidet: Überwiegt die Eigentümerwohnung deutlich, bleibt das Gebäude planungsrechtlich ein Einfamilienhaus im Sinne der BauNVO. Bei nahezu gleich großen Einheiten kann das Bauordnungsamt das Gebäude jedoch als Zweifamilienhaus einstufen, was höhere Anforderungen auslösen kann.

Darf ich die Einliegerwohnung kurzfristig vermieten (Ferienwohnung)? Das hängt vom Bebauungsplan und dem kommunalen Recht ab. Kurzzeitvermietungen gelten nach Paragraph 13a BauNVO als nicht störende Gewerbebetriebe oder Beherbergungsgewerbe und können in reinen Wohngebieten (WR) genehmigungspflichtig sein. Mehrere Bundesländer haben zudem eigene Regelungen zum Schutz von Wohnraum vor Ferienwohnungsumwandlung. Kläre das vorab mit deiner Gemeinde.

Wie hoch ist die AfA für eine neue Einliegerwohnung? Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung 3 Prozent pro Jahr gemäß Paragraph 7 Absatz 4 Nummer 2a EStG. Bei einem vermieteten Anteil im Wert von 120.000 Euro Herstellungskosten (gerechnet) sind das 3.600 Euro Abschreibung jährlich über 33 Jahre.

Kann ich die Einliegerwohnung an Familienmitglieder vermieten? Ja. Steuerlich gelten dieselben Regeln wie bei Fremdvermietung. Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten (schriftlich, marktübliche Konditionen, tatsächliche Zahlung), und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen (Paragraph 21 Absatz 2 EStG), damit du alle Werbungskosten vollständig abziehen darfst.

Beeinflusst eine Einliegerwohnung die KfW-Förderung? Nicht grundsätzlich. KfW 124 und KfW 300 sind auf selbst genutztes Wohneigentum ausgerichtet. In der Praxis gilt das Gebäude weiterhin als selbst genutzt, solange du die Hauptwohnung als Hauptwohnsitz nutzt. Ob die Einliegerwohnung im Einzelfall Förderbedingungen berührt, klärt deine finanzierende Bank als KfW-Durchleitungspartner.

Welche Mindestgröße muss eine Einliegerwohnung haben? Die Mindestanforderungen richten sich nach der Landesbauordnung deines Bundeslandes. In der Praxis ist eine funktionsfähige Einliegerwohnung ab etwa 30 bis 35 Quadratmetern Wohnfläche realisierbar, sofern die Mindestlichte Raumhöhe (häufig 2,40 m) und die Belichtungsanforderungen nach Landesbauordnung eingehalten sind. Sehr kleine Wohnungen unterhalb von 25 Quadratmetern gelten in einigen Bundesländern nicht als vollwertige Wohneinheit.