Hausbauvertrag: Pflichtangaben, Nachtraege und deine Rechte beim Werkvertrag

Stand dieses Artikels: 19. Oktober 2026.

Bevor der erste Stein gesetzt wird, musst du einen Vertrag unterschreiben. Der Bauvertrag ist das wichtigste Dokument deines Hausbauvorhabens: Er regelt, was gebaut wird, wann fertiggestellt wird, was es kostet und was passiert, wenn etwas schieflaeuft. Wer die entscheidenden Paragraphen kennt, schuetzt sich vor boesen Ueberraschungen und spart im Streitfall bares Geld.

Was ist ein Bauvertrag nach BGB?

Ein Bauvertrag ist ein spezieller Werkvertrag, der in §650a BGB geregelt ist und den Bau oder Umbau eines Bauwerks zum Gegenstand hat.

Das Buergerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen dem allgemeinen Werkvertrag (§631 BGB) und dem Bauvertrag (§650a BGB). Beim allgemeinen Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Verguetung. Beim Bauvertrag kommen ergaenzende Sonderregeln hinzu, die Bauherren als Verbraucher besonders schuetzen.

Ein Bauvertrag liegt laut §650a BGB vor, wenn der Vertrag die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Aussenanlage oder eines Teils davon zum Inhalt hat. Damit gilt dieser Rechtsrahmen fuer nahezu alle Vertraege rund um den Hausbau, vom Rohbau bis zur Gartenanlage.

Die drei typischen Vertragsformen im Ueberblick

Vertragsform	Beschreibung	Vorteil	Risiko
Schluesselfertiger Vertrag	Ein Generalunternehmer erbringt alle Leistungen aus einer Hand	Einfache Kostenkontrolle, eine Schnittstelle	Hoehere Preise, Abhaengigkeit vom GU
Einzelgewerke	Du beauftragst Zimmerer, Dachdecker, Elektriker usw. separat	Guenstiger bei guter Koordination	Hoher Koordinationsaufwand, Schnittstellenrisiko
Ausbauhaus	Das Unternehmen liefert Rohbau, Ausbau erfolgt in Eigenleistung	Sparpotenzial durch Muskelhypothek	Hoher Zeitaufwand, Eigenleistungsrisiko

Der schluesselfertigen Variante liegt fast immer ein Werkvertrag mit einem Generalunternehmer oder Fertighaushersteller zugrunde. Bei Einzelgewerken hast du mehrere Werkvertraege mit verschiedenen Handwerksbetrieben.

Verbraucherbauvertrag: Textform ist Pflicht

Wer als Verbraucher ein neues Haus bauen oder erhebliche Umbauten vornehmen laesst, schliesst automatisch einen Verbraucherbauvertrag nach §650i BGB - und dieser muss zwingend in Textform vorliegen.

Das bedeutet: Muendliche Vereinbarungen oder ein Handschlag genuegen nicht. Der Vertrag muss schriftlich oder per E-Mail abgeschlossen werden (§650i Abs. 2 BGB). Diese Pflicht schuetzt dich vor spaeterem Streit ueber muendliche Zusagen.

Praxistipp: Achte darauf, dass alle Absprachen, die du mit dem Bauunternehmer oder Fertighaushersteller triffst, schriftlich festgehalten werden. Muendliche Sondervereinbarungen am Rande sind im Streitfall wertlos.

Baubeschreibung: Das Herzstuck des Vertrags

Die Baubeschreibung nach §650j BGB ist das entscheidende Dokument: Sie legt fest, was genau gebaut wird, und ist Grundlage aller Maegelrechte.

Der Unternehmer ist gesetzlich verpflichtet, dir vor Vertragsabschluss eine detaillierte Baubeschreibung zu uebergeben (Artikel 249 EGBGB). Diese muss mindestens enthalten:

• Art und Umfang der Leistungen (Rohbau, Ausbau, Aussenanlagen)
• Beschreibung der Baukonstruktion und der wesentlichen Gewerke
• Angaben zur Barrierereduktion und Energieeffizienz
• Vertragstyp und die vereinbarte Vergutung
• Den voraussichtlichen Fertigstellungszeitpunkt oder die Baudauer

Lies die Baubeschreibung sorgfaeltig durch und lass sie im Zweifel von einem Bausachverstaendigen pruefen, bevor du unterschreibst. Was in der Baubeschreibung nicht steht, wurde nicht vereinbart.

Pflichtangaben im Bauvertrag: Deine Checkliste

Ein vollstaendiger Bauvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

1. Vertragsparteien mit vollstaendiger Anschrift und, bei Firmen, Handelsregisternummer
2. Genaue Leistungsbeschreibung inklusive Verweis auf die Baubeschreibung und die Bauplanlungen
3. Festpreis oder Kostenobergrenze - ohne verbindliche Preisangabe traegtst du das Kostenrisiko
4. Verbindlicher Fertigstellungstermin oder Baudauer in Wochen oder Monaten
5. Zahlungsplan mit Abschlagsraten, die den Baufortschritt widerspiegeln
6. Vertragsstrafe bei Verspaetung - rechtlich zulaessig und im Streitfall wertvoll
7. Buergschaft oder Sicherheitseinbehalt fuer die Gewährleistungsphase
8. Schiedsklausel oder Gerichtsstand bei Streitigkeiten

Fehlen wesentliche Punkte wie ein verbindlicher Fertigstellungstermin, bist du im Streitfall schlecht aufgestellt. Lass offene Felder niemals leer.

Abschlagszahlungen: Wie viel darfst du verlangen?

Laut §650m BGB duerfen die Abschlagszahlungen insgesamt hoechstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergutung betragen - der Rest sichert dein Einstehensrecht nach der Abnahme.

Die restlichen 10 Prozent behaeltst du bis zur Abnahme zurueck. Damit hast du ein Druckmittel, falls Maengel bestehen. Ausserdem gilt: Eine Sicherheitsleistung, die du vor Baubeginn leisten sollst, darf die naechste Abschlagsrate oder 20 Prozent der Gesamtvergutung nicht uebersteigen (§650m Abs. 4 BGB).

Typischer Zahlungsplan beim schluesselfertigen Hausbau (gerechnet):

Bauphase	Abschlagssatz	Beispiel bei 350.000 Euro
Baubeginn/Erdarbeiten	10 %	35.000 Euro
Rohbau fertig	25 %	87.500 Euro
Dach dicht	15 %	52.500 Euro
Rohinstallation (Heizung, Sanitaer, Elektro)	15 %	52.500 Euro
Innenausbau fertig	20 %	70.000 Euro
Abnahme	5 %	17.500 Euro
Restbetrag (Maengeleinbehalt)	10 %	35.000 Euro

Die genaue Aufteilung ist Verhandlungssache. Weiche erheblich von dieser Logik abweichende Zahlungsplaene, die grosse Vorauszahlungen verlangen, sind ein Warnsignal.

Nachtraege: Was passiert, wenn der Bau teurer wird?

Beim Hausbau entstehen haeufig Nachtraege, also Leistungen, die urspruenglich nicht vereinbart waren - §650b BGB gibt dir als Bauherren ein Anordnungsrecht, schuetzt dich aber auch vor unkontrollierten Kostenexplosionen.

Ein Nachtrag entsteht zum Beispiel, wenn unerwartete Bodenbedingungen eine aufwendigere Gruendung erfordern, oder wenn du nachtraeglich den Grundriss aenderst. Laut §650b BGB kannst du solche Aenderungen anordnen; der Unternehmer muss sie nach Moeglichkeit ausfuehren. Die Kosten sind jedoch vorab zu vereinbaren oder vom Unternehmer zu berechnen.

Wichtige Regeln zu Nachtraegen:

• Verlange immer einen schriftlichen Nachtrag mit Preisangabe, bevor die Arbeit beginnt
• Der Unternehmer hat Anspruch auf eine angemessene Verguetung, auch ohne Einigung, wenn er die Leistung auf deine Anordnung hin ausfuehrt
• Plane einen Puffer von 10 bis 15 Prozent der Bausumme fuer Nachtraege ein

Fuer die Gesamtplanung deines Budgets hilft dir der Baukostenrechner auf baukostenplan.de, die typischen Kostenpositionen im Blick zu behalten.

Abnahme: Der wichtigste Moment im Hausbau

Mit der Abnahme nach §640 BGB beginnt die Gewaehrleistungsfrist, die Zahlungspflicht der Restverguetung und der Uebergang der Gefahr auf dich - dieser Termin will gut vorbereitet sein.

Du bist als Besteller zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsmaessig hergestellt wurde. Wesentliche Maengel berechtigen zur Verweigerung der Abnahme, unwesentliche nicht. Praktisch bedeutet das: Kleine Kratzer oder Schoenheitsmaengel duerfen dich nicht daran hindern, die Abnahme zu erklaeren, sichern dir aber das Recht, Nachbesserung zu verlangen.

Vorsicht vor der fingierten Abnahme: Setzt der Unternehmer dir nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und lehnst du ohne Angabe eines Mangels ab, gilt das Werk als abgenommen (§640 Abs. 2 BGB). Reagiere also immer schriftlich und benenne konkrete Maengel, wenn du die Abnahme verweigern willst.

Detaillierte Hinweise zur Vorbereitung des Abnahmetermins findest du im Ratgeber Bauabnahme: Ablauf, Mängelrechte und Gewährleistung.

Gewaehrleistung: 5 Jahre fuer Maengel am Bauwerk

Fuer Maengel am Bauwerk hast du nach §634a BGB einen Gewaehrleistungsanspruch von fuenf Jahren ab Abnahme - einer der wichtigsten Verbraucherschutzrechte beim Hausbau.

Diese Frist gilt fuer alle Maengel am Bauwerk sowie fuer Planungs- und Ueberwachungsleistungen dafuer. Fuer allgemeine Werkleistungen, die nicht zum Bauwerk gehoeren, gelten nur zwei Jahre. Bei arglistig verschwiegenen Maengeln gilt die regelmaessige Verjaehrungsfrist von drei Jahren, in jedem Fall laeuft aber die Gewaehrleistungsfrist nicht vor deren Ablauf.

Deine Rechte bei Maengeln (§634 BGB):

1. Nacherfuellung: Du kannst Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung verlangen
2. Selbstvornahme: Wenn der Unternehmer nicht nacherfuellt, kannst du den Mangel auf seine Kosten beseitigen lassen (§637 BGB)
3. Ruecktritt oder Minderung: Bei schwerwiegenden Maengeln Ruecktritt vom Vertrag oder Herabsetzung der Verguetung
4. Schadensersatz: Bei Vertretenmussen des Unternehmers

Pruefe nach dem Einzug regelmaessig, ob Risse, Feuchtigkeitsschaeden oder andere Bauteilverschiebungen entstehen. Zeige Maengel umgehend schriftlich an und setze eine angemessene Frist zur Nachbesserung.

Was dich ein guter Bausachverstaendiger fuer die Begleitung kostet, liest du im Ratgeber Bausachverstaendiger: Kosten im Ueberblick.

Wie viel dein Hausbau insgesamt kostet und welche Baupositionen besonders stark ins Gewicht fallen, berechnest du direkt mit dem Baukostenrechner. Regionale Unterschiede siehst du zum Beispiel in den Baukosten Bayern oder den Baukosten Nordrhein-Westfalen.

Neben dem eigentlichen Bauvertrag solltest du auch die Baunebenkosten nicht vergessen: Architekt, Statiker, Baugenehmigung, Notarkosten und Erschliessungskosten kommen zum Werklohn hinzu und koennen 15 bis 20 Prozent der Bausumme ausmachen.

Haeufige Fragen zum Hausbauvertrag

Muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden? Nein. Ein Bauvertrag muss nicht notariell beurkundet werden. Er bedarf nach §650i BGB nur der Textform, also mindestens der Schriftform oder E-Mail. Notariell beurkundet werden muss nur der Grundstueckskaufvertrag.

Kann ich vom Bauvertrag zuruecktreten, wenn sich Fertigstellung erheblich verspaetet? Ja. Wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin erheblich ueberschritten wird, hast du Anspruch auf Schadensersatz und unter Umstaenden ein Ruecktrittsrecht. Voraussetzung ist in der Regel eine schriftliche Mahnung mit Fristsetzung. Eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe fuer Verspaetungen erleichtert die Durchsetzung erheblich.

Darf der Unternehmer den Baupreis nachtraeglich erhoehen? Bei einem Festpreisvertrag grundsaetzlich nicht, es sei denn, du hast Aenderungen beauftragt oder unvorhergesehene Gegebenheiten (z.B. Kampfmittel im Boden) erfordern Mehrleistungen. Ein Kostenvoranschlag ohne ausdruckliche Festpreisgarantie hingegen ist kein verbindliches Angebot.

Was passiert, wenn der Bauunternehmer insolvent wird? Du verlierst Deine Vorauszahlungen, sofern keine Sicherheit vereinbart wurde. Bestehe daher auf einer Vertragserfuellungsburgschaft oder halte die Abschlagszahlungen so niedrig wie vertraglich moeglich. Nach der Abnahme gilt die Gewaehrleistungspflicht durch den Insolvenzverwaltter oder gegenueber beauftragten Nachunternehmern.

Wie lange habe ich bei Maengeln am Dach oder an der Fassade Zeit? Fuenf Jahre ab der Abnahme des gesamten Bauwerks, gemaess §634a BGB. Die Frist beginnt mit der Abnahme, also der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls, nicht mit dem Einzug. Reagiere schnell: Zeige entdeckte Maengel umgehend an, weil du sonst Gefahr laeuft, Rechte zu verlieren.

Brauche ich einen Anwalt fuer den Bauvertrag? Du bist nicht verpflichtet, einen Anwalt hinzuzuziehen, aber es empfiehlt sich bei grossen Bauvorhaben. Alternativ bieten Verbraucherzentralen Bauvertragsberatungen an. Ein unabhaengiger Bausachverstaendiger kann zusaetzlich die Baubeschreibung auf Vollstaendigkeit pruefen.